Zuwendungsnießbrauch in Köln: Mieteinnahmen steuerfrei aufs Kind übertragen

In Köln besitzen viele Familien genau die Art von Immobilie, um die es hier geht: ein abbezahltes Mehrfamilienhaus in Sülz, eine vermietete Altbauwohnung in Nippes, ein Reihenhaus in Rodenkirchen, das seit Jahren verlässlich Miete abwirft. Der Kredit ist getilgt, die Abschreibung weitgehend aufgebraucht — und die Mieteinnahmen landen ungeschmälert im Spitzensteuersatz der Eltern. Gleichzeitig studiert das Kind, wohnt in Ehrenfeld zur Miete und bekommt jeden Monat Geld von zu Hause, das die Eltern vorher versteuert haben.

Für genau diese Konstellation gibt es ein Modell, das in der Praxis erstaunlich selten genutzt wird: den Zuwendungsnießbrauch. Eltern übertragen dabei nicht die Immobilie, sondern nur das Recht, die Mieteinnahmen zu vereinnahmen — befristet, notariell und mit Eintrag im Grundbuch. Das Kind versteuert die Einnahmen dann mit seinem eigenen, meist bei null liegenden Steuersatz.

Warum sich das Modell rechnet — die Zahlen

Der Hebel ist die Differenz zwischen dem Steuersatz der Eltern und dem des Kindes. Der Grundfreibetrag liegt 2026 bei 12.348 Euro. Alles, was ein Kind ohne weitere Einkünfte darunter vereinnahmt, bleibt steuerfrei.

Übertragen Eltern 12.000 Euro Nettojahreskaltmiete auf ein Kind, wären bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent rund 5.040 Euro Einkommensteuer fällig.
Hat das Kind keine weiteren Einkünfte, vereinnahmt es dieselben 12.000 Euro steuerfrei.
Über zehn Jahre summiert sich das auf gut 50.000 Euro gesparte Steuern.
Bei zwei Kindern, höheren Mieten oder dem Reichensteuersatz von 45 Prozent liegt das Potenzial deutlich darüber.
Zum Vergleich: Wer einem Kind nach der Düsseldorfer Tabelle rund 1.000 Euro im Monat überweisen will, muss im Spitzensteuersatz grob 1.725 Euro brutto dafür aufwenden.

In Kölner Lagen mit Kaltmieten zwischen 11 und 16 Euro pro Quadratmeter reicht bereits eine solide Dreizimmerwohnung, um die Größenordnung von 12.000 Euro Jahreskaltmiete zu erreichen. Das Modell ist damit keine Frage großer Portfolios, sondern eine Frage der richtigen Objektauswahl.

So läuft die Umsetzung praktisch ab

Der Zuwendungsnießbrauch ist kein Formular, sondern ein Vertrag mit Formvorschriften. Wer ihn nachlässig aufsetzt, bekommt vom Finanzamt die Einkünfte zurückgerechnet — und hat Notarkosten für nichts gezahlt.

Der Vertrag über einen Zuwendungsnießbrauch an einer Immobilie muss notariell geschlossen werden.
Bei minderjährigen Kindern bestellt das Familiengericht einen Ergänzungspfleger, der prüft, dass dem Kind kein Nachteil entsteht — etwa über eine Haftungsklausel im Vertrag.
Fachanwälte raten, dem Gericht gezielt einen Steuerberater oder Steueranwalt als Ergänzungspfleger vorzuschlagen. Gerichte sind daran nicht gebunden und benennen mitunter Familienrechtler ohne Steuerpraxis, was den Prozess spürbar verlängert.
Die Mietverträge müssen im Namen des Kindes geändert werden, und die Mieten müssen ab dann auf ein Konto des Kindes fließen. Ohne diesen Schritt erkennt das Finanzamt die Zuordnung nicht an.
Der Nießbrauch wird im Grundbuch vermerkt. Schuldrechtlich gilt er bereits ab Vertragsunterzeichnung, auch wenn die Grundbuchänderung Monate dauern kann.

Vier Fallstricke, die das Modell kippen lassen

Der Zuwendungsnießbrauch hat vier typische Schwachstellen. Drei davon lassen sich durch Reihenfolge und Vertragsgestaltung entschärfen, eine ist schlicht eine Rechenaufgabe.

Abschreibungen und Kreditzinsen gehen verloren: Nur die Eigentümer, also die Eltern, dürfen sie absetzen. Nehmen sie keine Miete mehr ein, verpufft dieser Aufwand steuerlich. Das Kind kann nur laufende Kosten wie Reparaturen geltend machen.
Teure Sanierungen sollten deshalb vorgezogen werden, solange die Eltern die Mieteinnahmen noch vereinnahmen — dort wirken die Kosten steuerlich am stärksten, weil Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können.
Der Nießbrauch gilt als Schenkung und belastet den Freibetrag: Werden 12.000 Euro Nettomiete für fünf Jahre übertragen, ist die Schenkung 52.656 Euro wert, bei zehn Jahren 92.940 Euro.
Die Familienversicherung kann kippen: Kinder mit Einkünften über 565 Euro im Monat verlieren den Anspruch auf die gesetzliche Familienversicherung und zahlen mindestens rund 200 Euro selbst. Privat versicherte Kinder sind davon nicht betroffen.
Laufzeit und Enddatum müssen sitzen: Der Bundesfinanzhof verlangt mindestens fünf Jahre. Eine unbefristete Gestaltung ist riskant, weil ein späterer Verzicht des Kindes eine Rückschenkung an die Eltern wäre — dort greift nur ein Freibetrag von 20.000 Euro.
Schwammige Formulierungen wie „solange das Kind studiert“ sind unzulässig. Eine Bindung an die Unterhaltsbedürftigkeit wertet die Finanzverwaltung seit 2013 als Gestaltungsmissbrauch. Es braucht ein konkretes Datum.

Warum Depots hier nicht funktionieren

Für Wertpapierdepots lohnt sich das Modell kaum. Kapitalerträge unterliegen der Abgeltungsteuer, die für alle Depotinhaber gleich hoch ist, und der Sparer-Pauschbetrag liegt nur bei 1.000 Euro. Der Grundfreibetrag des Kindes lässt sich zwar auch hier nutzen, der Effekt bleibt aber weit hinter dem bei Mietobjekten zurück.

Bei Anteilen an Personengesellschaften hat der Bundesfinanzhof die Anerkennung zuletzt deutlich eingeschränkt (IV R 37/22, IX R 4/20, IX R 14/24). Einkünfte werden dem Beschenkten seither nur noch zugerechnet, wenn er wirtschaftlicher Eigentümer ist oder ausgeprägte Mitbestimmungsrechte beziehungsweise besondere Risiken trägt. Für Familien mit vermögensverwaltender GmbH & Co. KG in Köln heißt das: ohne saubere gesellschaftsrechtliche Flankierung kein Steuervorteil.

Was das für Eigentümer in Köln konkret bedeutet

Der Zuwendungsnießbrauch passt nicht zu jeder Immobilie. Er passt zu abbezahlten, ertragsstarken Objekten mit geringer Restabschreibung — und davon gibt es im Kölner Bestand aus den 1950er- bis 1970er-Jahren sehr viele. Er passt schlecht zu frisch finanzierten Ankäufen und zu Objekten, bei denen in den nächsten Jahren eine energetische Sanierung ansteht.

Die ehrliche Rechnung lautet: Notarkosten, Ergänzungspfleger, Grundbuch und Steuerberatung kosten im ersten Jahr schnell einen vierstelligen Betrag. Ab einer übertragenen Jahresnettomiete von rund 8.000 bis 10.000 Euro und einer Laufzeit von fünf Jahren trägt sich das in der Regel deutlich. Darunter wird es dünn.

Ein zweiter Punkt, den Kölner Eigentümer oft übersehen: Der Nießbrauch bindet die Immobilie. Wer innerhalb der Laufzeit verkaufen will, verhandelt gegen ein eingetragenes Nutzungsrecht. Wer den Verkauf mittelfristig erwägt, sollte die Mindestlaufzeit von fünf Jahren nicht überschreiten.

Die nächsten 90 Tage: eine konkrete Reihenfolge

Woche 1 bis 2: Objekt auswählen. Prüfen Sie für jede vermietete Kölner Einheit Restschuld, verbleibende AfA und die Nettojahreskaltmiete. Kandidat ist nur, was abbezahlt ist und keine nennenswerte Abschreibung mehr trägt.
Woche 3 bis 4: Sanierungsstau erfassen. Alles, was in den nächsten Jahren ansteht — Dach, Heizung, Fenster, Fassade — vorziehen oder zumindest zeitlich vor die Übertragung legen.
Woche 5 bis 6: Schenkungsteuer und Krankenversicherung rechnen. Freibetrag des Kindes prüfen, Vorschenkungen der letzten zehn Jahre einbeziehen, die 565-Euro-Grenze der Familienversicherung gegen die geplante Monatsmiete stellen.
Woche 7 bis 9: Steuerberater und Notar einbinden, Laufzeit und konkretes Enddatum festlegen. Bei minderjährigen Kindern parallel den Ergänzungspfleger beim Familiengericht anregen.
Woche 10 bis 12: Umsetzung. Mietverträge auf das Kind umstellen, Konto einrichten, Mieter informieren, Grundbucheintrag veranlassen. Erst wenn die Mieten tatsächlich beim Kind eingehen, ist das Modell steuerlich belastbar.
Parallel: aktuelle Marktwerteinschätzung der betroffenen Objekte einholen. Sie brauchen sie für die Schenkungsteuer und für die Frage, ob eine Bindung über fünf Jahre wirtschaftlich sinnvoll ist.

Erst den Wert kennen, dann gestalten

Jede dieser Entscheidungen hängt an einer Zahl, die die meisten Eigentümer nur ungefähr kennen: dem realistischen Marktwert und der erzielbaren Marktmiete ihrer Kölner Immobilie. Wer mit einer zu niedrigen Miete rechnet, verschenkt Steuerpotenzial. Wer mit einer zu hohen rechnet, kippt versehentlich die Familienversicherung des Kindes oder überzieht den Schenkungsteuerfreibetrag.

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Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Die konkrete Gestaltung gehört in die Hände eines Steuerberaters oder Fachanwalts für Steuerrecht.