Rendite vermieteter Immobilien 2026: Was ein Mehrfamilienhaus in Deutschland wirklich abwirft

Vermietete Immobilien gelten vielen Deutschen als solide Altersvorsorge. Doch wie viel Rendite bleibt 2026 tatsächlich übrig, wenn man ein Mehrfamilienhaus kauft und vermietet? Das Handelsblatt hat gemeinsam mit erfahrenen Marktexperten drei Modellrechnungen für ein Zinshaus in einer deutschen Großstadt aufgestellt. Die Ergebnisse sind ernüchternder, als viele Anleger erwarten — und sie liefern wertvolle Orientierung für alle, die deutschlandweit über den Einstieg in vermietete Wohnimmobilien nachdenken.

Wie nötig diese Orientierung ist, zeigt eine Umfrage des Eigentümerverbandes Haus & Grund: Viele private Vermieter in Deutschland wirtschaften demnach nur kostendeckend oder machen mit ihren Immobilien sogar Verlust. Wer heute kauft, sollte deshalb genau rechnen — zwischen Mietregulierung, weiterhin hohen Kaufpreisen und gestiegenen Zinsen ist die Marge deutlich schmaler geworden als in den Boomjahren.

Der teuerste Fehler: der eigene Geschmack als Maßstab

Der größte Fehler beim Immobilienkauf als Geldanlage ist laut dem Berliner Makler und IVD-Ehrenpräsidenten Schick, sich selbst zum Maßstab für die Bewertung zu machen. Wer sich fragt, ob er selbst gern in der Wohnung leben würde und ob ihm die Lage persönlich gefällt, wählt fast zwangsläufig ein zu teures Viertel und ein zu teures Objekt. Auch der Investor Hörhan warnt davor, in Prestige und Ästhetik statt in Wirtschaftlichkeit zu investieren. Die wichtigsten Grundregeln der Profis:

• Mittelmaß schlägt Toplage: Ein einfaches bis mittleres Haus in mittlerer Lage bringt oft die bessere Rendite — für Toplagen zahlen Käufer meist auch Toppreise.
• Kleine, einfache Wohnungen in funktionalen Lagen bieten planbare Mieteinnahmen, solide Nachfrage und überschaubare Risiken.
• Entscheidend sind Lage, Gebäudezustand und die Frage, ob die Stadt perspektivisch Bevölkerungswachstum hat — nicht der eigene Geschmack.
• Erstkäufer sollten maximal rund 100 Kilometer vom eigenen Wohnort entfernt kaufen, um die Gegend und ihre Lagen realistisch einschätzen zu können.

Die Ausgangslage: ein Mehrfamilienhaus für eine Million Euro

Die Handelsblatt-Modellrechnung geht von einem Mehrfamilienhaus in einer deutschen Großstadt abseits der größten Metropolen aus — also genau der Art von B-Stadt, wie es sie in Deutschland vielfach gibt. Der Kaufpreis beträgt eine Million Euro, hinzu kommen zehn Prozent Nebenkosten für Notar, Grundbuch und Makler, insgesamt also 1,1 Millionen Euro. Das Haus erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 55.000 Euro, was dem Faktor 20 entspricht — laut den Experten der realistische Wert für die meisten deutschen Großstädte. Von der Miete gehen 11.000 Euro nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ab, es bleibt ein Reinertrag von 44.000 Euro pro Jahr. Angesetzt werden 3,5 Prozent Zins und 1,5 Prozent Tilgung, betrachtet wird ein Zeitraum von zehn Jahren — danach endet die Spekulationsfrist und ein Verkaufsgewinn wäre steuerfrei.

Drei Modellrechnungen: So viel Rendite bleibt wirklich

• 200.000 Euro Eigenkapital: 900.000 Euro Kredit, 31.500 Euro Zinsen pro Jahr. Nach Zinsen bleiben 12.500 Euro Profit — eine Eigenkapitalrendite von 6,25 Prozent. Rechnet man die Tilgung von 13.500 Euro konservativ mit ein, ist der laufende Cashflow in den ersten zehn Jahren sogar negativ.
• 300.000 Euro Eigenkapital: 800.000 Euro Kredit, 28.000 Euro Zinsen. Es bleiben 16.000 Euro Profit, also 5,33 Prozent Eigenkapitalrendite. Nach Abzug der Tilgung von 12.000 Euro verbleiben rund 4.000 Euro — eine Cashflow-Rendite von nur 1,33 Prozent.
• 400.000 Euro Eigenkapital: 700.000 Euro Kredit, 24.500 Euro Zinsen. Der Profit steigt auf 19.500 Euro, die Eigenkapitalrendite sinkt jedoch auf 4,9 Prozent. Nach Tilgung von 10.500 Euro bleiben rund 9.000 Euro übrig — eine Cashflow-Rendite von etwa 2,25 Prozent.

Die Rechnungen zeigen den zentralen Zielkonflikt: Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto sicherer wird das Investment — aber desto geringer fällt die Rendite auf das eingesetzte Kapital aus. Wer die Rendite über Fremdkapital hebelt, braucht dagegen die Bonität und die Reserven, um höhere Kreditraten auch in schwierigen Phasen zu schultern. Mögliche Wertsteigerungen und steuerliche Sonderabschreibungen für Neubauten sind in den Rechnungen bewusst nicht enthalten.

Wichtig ist auch der Einkaufsfaktor: Das Handelsblatt hat neben dem Faktor 20 auch Szenarien mit Faktor 25 (44.000 Euro Jahresnettokaltmiete) und Faktor 18 (61.000 Euro) durchgerechnet. Wer zu teuer einkauft, kann die schwache Rendite später kaum noch reparieren — der Gewinn liegt bei vermieteten Immobilien in Deutschland mehr denn je im Einkauf. Genau deshalb lohnt es sich, vor jedem Kauf und jedem Verkauf eine unabhängige Einschätzung des realistischen Marktwertes einzuholen.

Realistische Erwartungen statt goldener Ära

Der Vermögensverwalter und Autor Kommer dämpft überzogene Erwartungen zusätzlich: Bei nicht kreditfinanzierten Immobilien seien langfristig reale Renditen von zwei bis 3,5 Prozent pro Jahr nach Steuern und Kosten zu erwarten. Die Traumrenditen der goldenen Wohnimmobilienära von 2012 bis 2021 seien weder für die langfristige Vergangenheit noch für die Zukunft repräsentativ. Die meisten Deutschen hätten zu optimistische Vorstellungen von der Gesamtrendite — und unterschätzten zugleich das Risiko.

Was das für Eigentümer und Anleger in Deutschland konkret bedeutet

Für Kapitalanleger in ganz Deutschland heißt das: Vermietete Immobilien funktionieren 2026 weiterhin — aber nur mit nüchternem Blick auf die Zahlen. Wer mit dem Faktor 20 und ehrlichen Bewirtschaftungskosten rechnet, Tilgung als Vermögensaufbau statt als Rendite versteht und in solide B-Städte mit Bevölkerungswachstum investiert, kann ordentliche Eigenkapitalrenditen erzielen. Für Eigentümer, die bereits vermieten und feststellen, dass ihre Immobilie nur kostendeckend läuft, kann umgekehrt ein Verkauf die bessere Option sein — gerade nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, wenn der Gewinn steuerfrei bleibt.

Ihr 90-Tage-Plan

• Bestandsaufnahme: Rechnen Sie Ihre vermietete Immobilie ehrlich durch — Nettokaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, Zins und Tilgung. Welche Cashflow-Rendite bleibt wirklich?
• Faktor prüfen: Ermitteln Sie, mit welchem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete Ihr Objekt aktuell am Markt bewertet würde. Liegt der Faktor deutlich über 20, ist das ein starkes Verkaufsargument.
• Spekulationsfrist checken: Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, wäre ein Verkaufsgewinn steuerfrei — ein idealer Zeitpunkt für eine Marktwerteinschätzung.
• Strategie festlegen: Halten, nachverhandeln oder verkaufen? Treffen Sie die Entscheidung auf Basis von Zahlen, nicht aus Gewohnheit.

Sie besitzen eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus und fragen sich, ob sich das Halten noch lohnt — oder was Ihr Objekt heute am Markt erzielen würde? Die CANOVA GmbH begleitet Eigentümer deutschlandweit bei Bewertung, Vermietung und Verkauf. Vereinbaren Sie jetzt Ihre kostenlose Erstberatung — unverbindlich, ehrlich und auf Basis realistischer Zahlen.