Nießbrauch bei Immobilien 2026: Was Eltern wissen müssen
Kaum ein Begriff sorgt bei Immobilienübertragungen für so viel Verwirrung wie der Nießbrauch. Eltern wollen das Haus zu Lebzeiten an die Kinder geben, aber weiter darin wohnen oder die Mieten kassieren. Die Kinder wollen Sicherheit — und später keine böse Steuerrechnung. Wir erleben in unserer täglichen Arbeit in Köln und Leipzig, dass Nießbrauch entweder als Wunderwaffe gepriesen oder pauschal verteufelt wird. Beides ist falsch. Hier steht, wie er wirklich funktioniert, was er 2026 steuerlich bringt — und wo er beim späteren Verkauf richtig weh tun kann.
Was Nießbrauch juristisch überhaupt bedeutet
Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) heißt: Das Eigentum an der Immobilie geht auf eine andere Person über, das Nutzungsrecht bleibt aber beim bisherigen Eigentümer. Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen, sie vermieten und die Mieten vollständig behalten. Verkaufen, beleihen oder verschenken darf er sie nicht mehr — das kann nur noch der neue Eigentümer, und der kommt praktisch nicht an das Objekt heran, solange der Nießbrauch besteht.
Eingetragen wird das Recht in Abteilung II des Grundbuchs. Damit ist es insolvenz- und verkaufsfest: Selbst wenn das Kind später in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät, bleibt das Wohnrecht der Eltern bestehen. Genau das ist der eigentliche Grund, warum viele Familien diesen Weg wählen — es geht seltener um Steuern als um Kontrolle.
Wichtig ist die Abgrenzung zum Wohnrecht (§ 1093 BGB). Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen. Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich die Vermietung und ist damit deutlich wertvoller — steuerlich wie praktisch.
Der eigentliche Hebel: Der Nießbrauch mindert den Schenkungswert
Wer eine Immobilie verschenkt, löst Schenkungsteuer aus, sobald der Wert über dem Freibetrag liegt. Die Freibeträge sind 2026 unverändert: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro pro Kind und pro Elternteil, 200.000 Euro für Enkel. Sie leben alle zehn Jahre neu auf.
Und jetzt kommt der Trick: Wird die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen, bekommt das Kind ja nicht die volle Immobilie, sondern nur das belastete Eigentum. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird deshalb vom Verkehrswert abgezogen. Berechnet wird er nach § 14 Bewertungsgesetz: Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger, der sich nach Alter und Geschlecht des Nießbrauchers aus der jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Sterbetafel ergibt. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Abzug.
Beispielrechnung: So viel Steuer sparen Sie wirklich
Nehmen wir ein typisches Kölner Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert im Band von 900.000 bis 1.000.000 Euro und einer Jahresnettokaltmiete von rund 42.000 Euro. Die Mutter ist 68 Jahre alt und überträgt an die einzige Tochter, behält sich aber den vollen Nießbrauch vor.
Der Vervielfältiger für eine 68-jährige Frau liegt aktuell bei etwa 11,5. Kapitalwert des Nießbrauchs: 42.000 Euro mal 11,5 = rund 483.000 Euro. Bei einem angesetzten Grundbesitzwert von 950.000 Euro bleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von rund 467.000 Euro. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro sind also nur noch etwa 67.000 Euro zu versteuern — in Steuerklasse I mit 7 Prozent rund 4.700 Euro.
Ohne Nießbrauchsvorbehalt wären 950.000 Euro minus 400.000 Euro Freibetrag = 550.000 Euro steuerpflichtig gewesen, bei 15 Prozent rund 82.500 Euro. Die Ersparnis liegt in diesem Fall also bei rund 78.000 Euro. Beachten Sie dabei die Deckelung nach § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6 betragen — hier also maximal rund 51.000 Euro. Wir liegen mit 42.000 Euro darunter, die Rechnung hält.
Die Kehrseite: Was Nießbrauch beim Verkauf anrichtet
Hier wird es unangenehm, und hier hören unsere Kunden es meistens zum ersten Mal. Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie ist am freien Markt fast unverkäuflich. Kein Käufer zahlt einen normalen Preis für ein Objekt, das er auf unbestimmte Zeit weder nutzen noch vermieten darf. In der Praxis sehen wir Abschläge von 25 bis 45 Prozent gegenüber dem unbelasteten Verkehrswert — falls sich überhaupt ein Interessent findet.
Der saubere Weg ist deshalb fast immer: Nießbrauch vor dem Verkauf löschen lassen. Das geht nur mit notariell beglaubigter Zustimmung des Nießbrauchers und kostet Notar- und Grundbuchgebühren im niedrigen vierstelligen Bereich. Steuerlich ist das aber kein Selbstläufer — verzichtet der Nießbraucher entschädigungslos, kann darin eine erneute Schenkung an das Kind liegen. Der Verzicht innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Übertragung wird vom Finanzamt besonders genau angesehen.
Zweiter Fallstrick: die Spekulationsfrist. Bei einer Schenkung übernimmt das Kind die Anschaffungsdaten der Eltern. Haben die Eltern das Objekt vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann das Kind sofort steuerfrei verkaufen. Haben sie es vor drei Jahren gekauft, laufen für das Kind noch sieben Jahre — auch wenn ihm die Immobilie erst gestern geschenkt wurde.
Wer versteuert die Mieten — und wer schreibt ab?
Die Einkünfte aus Vermietung versteuert derjenige, der sie wirtschaftlich erzielt: der Nießbraucher. Für Eltern im Ruhestand mit niedrigem Grenzsteuersatz kann das sinnvoll sein. Verdient das Kind als Angestellter dagegen deutlich weniger als die Eltern in Rente, kann es steuerlich günstiger sein, die Mieten beim Kind ankommen zu lassen — dann ist ein Quotennießbrauch oder gleich der Verzicht auf den Nießbrauch die bessere Konstruktion.
Bei der Abschreibung ist die Rechtslage klar und für viele überraschend: Der Vorbehaltsnießbraucher darf die AfA weiterhin geltend machen, weil er die Anschaffungskosten selbst getragen hat. Das Kind als neuer Eigentümer darf sie nicht abschreiben — es hat ja nichts bezahlt. Wer als Kind auf eine AfA-Wirkung spekuliert hat, wird hier enttäuscht.
Auch bei den Kosten sollte im Übertragungsvertrag Klarheit herrschen. Laufende Instandhaltung und Zinsen trägt gesetzlich der Nießbraucher, außergewöhnliche Erhaltungsaufwendungen wie eine neue Heizung oder ein Dach der Eigentümer. In der Praxis lohnt sich eine ausdrückliche abweichende Regelung — sonst gibt es Streit, spätestens beim ersten großen Sanierungsstau.
Wann Nießbrauch sinnvoll ist — und wann nicht
Sinnvoll ist die Konstruktion, wenn die Immobilie werthaltig ist und die Freibeträge sonst deutlich gesprengt würden, wenn die Eltern noch relativ jung sind (der Vervielfältiger ist dann hoch), wenn die Eltern auf die Mieteinnahmen als Altersversorgung angewiesen sind und wenn ein Verkauf in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren nicht geplant ist.
Nicht sinnvoll ist er, wenn ein Verkauf absehbar ist, wenn die Immobilie ohnehin unter dem Freibetrag liegt, wenn mehrere Kinder beteiligt sind und Streitpotenzial besteht, oder wenn die Immobilie einen großen Sanierungsstau hat — dann kaufen Sie sich mit dem Nießbrauch eine jahrzehntelange Diskussion darüber ein, wer die Rechnungen zahlt.
Eine ehrliche Alternative, die zu selten geprüft wird: gestaffelte Schenkung im Zehnjahresrhythmus, gegebenenfalls in Bruchteilen. Bei zwei Elternteilen und zwei Kindern stehen alle zehn Jahre 1,6 Millionen Euro Freibetrag zur Verfügung. Wer früh anfängt, braucht den Nießbrauch steuerlich gar nicht.
Was Sie vor der Übertragung tun sollten
Erstens: den Wert kennen. Ohne belastbaren Verkehrswert ist jede Nießbrauchsberechnung Kaffeesatzleserei — und das Finanzamt setzt im Zweifel den für Sie ungünstigeren Wert an. Zweitens: den Steuerberater einbinden, bevor der Notartermin steht. Drittens: die Ausstiegsklausel mitdenken und Rückforderungsrechte für den Fall von Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Kindes im Vertrag verankern.
Und viertens: ehrlich prüfen, ob Verkaufen nicht der bessere Weg ist. Wir haben in Köln und Leipzig mehrfach erlebt, dass Familien eine sanierungsbedürftige Immobilie unter Nießbrauch übertragen haben — und fünf Jahre später zahlten die Kinder die Sanierung, ohne die Mieten zu sehen. Ein sauberer Verkauf mit anschließender Barschenkung hätte allen Beteiligten Nerven und Geld gespart.
Wir rechnen Ihren Fall durch — kostenfrei
Bevor Sie über Nießbrauch entscheiden, brauchen Sie eine belastbare Zahl: Was ist Ihre Immobilie heute wirklich wert? Genau da fangen wir an. Wir bewerten Ihr Objekt in Köln, NRW oder Leipzig marktnah und ehrlich, zeigen Ihnen das realistische Preisband und sagen Ihnen offen, ob Übertragen oder Verkaufen in Ihrer Situation die klügere Entscheidung ist — auch wenn dabei kein Maklerauftrag für uns herausspringt.
Rufen Sie uns an unter 0155 606 820 10 oder schreiben Sie an info@canova-immobilien.de. Ein erstes Gespräch dauert zwanzig Minuten und kostet Sie nichts. Bitte beachten Sie: Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater — die verbindliche steuerliche Gestaltung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters oder Fachanwalts. Die Bewertungsgrundlage dafür liefern wir Ihnen gerne.