Nießbrauch bei Immobilien 2026: Was Eltern und Erben wissen sollten
Ein Anruf, der bei uns öfter kommt, als man denkt: Die Eltern wollen die Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, aber niemand will am Ende ohne Dach über dem Kopf oder mit einer bösen Steuerrechnung dastehen. Genau hier kommt der Nießbrauch ins Spiel – ein juristisches Konstrukt, das seit Jahrzehnten funktioniert, 2026 aber wichtiger ist denn je. Die Grundstückswerte in Köln, Leipzig und vielen anderen Lagen sind so gestiegen, dass die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer für viele Familien nicht mehr reichen. Der Nießbrauch ist eines der wenigen legalen Werkzeuge, mit denen sich das noch korrigieren lässt. Wir erklären, wie er funktioniert, was er wirklich bringt – und wo die Fallstricke liegen, die uns in der Beratung immer wieder begegnen.
Was ist ein Nießbrauchrecht genau?
Der Nießbrauch ist in § 1030 BGB geregelt und gibt einer Person das Recht, eine Immobilie zu nutzen oder deren Erträge zu ziehen, obwohl sie nicht mehr Eigentümer ist. Übertragen die Eltern also das Haus an die Kinder, behalten sie sich per Grundbucheintrag den Nießbrauch vor. Sie dürfen weiter darin wohnen oder die Wohnung vermieten und die Miete kassieren – nur verkaufen oder belasten dürfen sie die Immobilie nicht mehr allein. Das Eigentum wandert an die nächste Generation, die tatsächliche Verfügungsgewalt über Nutzung und Erträge bleibt bei den Eltern. Diese Variante heißt in der Praxis Vorbehaltsnießbrauch und ist mit Abstand die häufigste Gestaltung bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie.
Nießbrauch oder Wohnrecht – wo liegt der Unterschied?
Viele Mandanten verwechseln beide Begriffe, dabei ist der Unterschied finanziell erheblich. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur das Bewohnen der Immobilie – eine Vermietung an Dritte ist grundsätzlich ausgeschlossen. Der Nießbrauch geht weiter: Er umfasst auch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Für Eltern, die zum Beispiel ins Betreute Wohnen ziehen und ihr Haus danach vermieten möchten, ist deshalb ausschließlich der Nießbrauch die passende Lösung. Der Kapitalwert des Nießbrauchs liegt aus diesem Grund auch regelmäßig höher als der eines vergleichbaren Wohnrechts – mit direkten Folgen für die Steuerrechnung, dazu gleich mehr.
Der Steuervorteil – so wird der Kapitalwert berechnet
Für die Schenkungsteuer zählt nicht der volle Verkehrswert der Immobilie, sondern der Verkehrswert abzüglich des Kapitalwerts des Nießbrauchs. Die Finanzverwaltung berechnet diesen Kapitalwert nach § 14 Bewertungsgesetz: Jahreswert der Nutzung (in der Regel die erzielbare Jahresmiete, gedeckelt auf höchstens das 18,6-fache) mal einem Vervielfältiger, der sich nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten richtet und jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht wird.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Eine Kölner Eigentumswohnung ist 500.000 Euro wert, die erzielbare Jahresmiete liegt bei rund 18.000 Euro. Die Mutter ist 70 Jahre alt, der einschlägige Vervielfältiger liegt in dieser Altersgruppe grob bei 9 bis 10. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt damit rund 162.000 bis 180.000 Euro. Dieser Betrag wird vom Verkehrswert abgezogen – die schenkungsteuerlich relevante Bemessungsgrundlage sinkt also von 500.000 Euro auf etwa 320.000 bis 338.000 Euro. Bei einem Kind mit dem persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro (alle zehn Jahre neu nutzbar) bedeutet das im Zweifel: keine Schenkungsteuer, obwohl die Immobilie eine halbe Million wert ist. Je jünger die Eltern beim Übertrag sind, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Steuervorteil – ein Grund, warum sich frühzeitige Planung fast immer auszahlt.
Der Vorbehaltsnießbrauch in der Praxis – Ablauf und Kosten
Die Übertragung läuft notariell: Der Notar beurkundet die Auflassung des Eigentums und den Nießbrauchvorbehalt in einer Urkunde, anschließend erfolgt die Eintragung im Grundbuch. Notar- und Grundbuchkosten liegen üblicherweise bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienwerts – bei unserem Beispiel also etwa 7.500 bis 10.000 Euro. Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern nicht an, das ist ein oft übersehener Zusatzvorteil gegenüber dem Verkauf an Dritte. Wichtig: Die Schenkungsteuererklärung muss unabhängig vom tatsächlichen Steuerbetrag beim Finanzamt eingereicht werden, sobald die Freibeträge überschritten sein könnten.
Die Risiken, die in der Beratung oft übersehen werden
Der Nießbrauch klingt nach einer runden Sache – hat aber Tücken, die wir Eigentümern immer offen ansprechen. Erstens: Wer den Nießbrauch behält, aber später pflegebedürftig wird und ins Heim zieht, kann sich in einer schwierigen Lage wiederfinden. Das Sozialamt kann unter Umständen ein bereits übertragenes Nießbrauchrecht in die Berechnung der Pflegekosten einbeziehen, in Einzelfällen sogar eine Rückforderung der Schenkung nach § 528 BGB prüfen, wenn der Schenker verarmt. Zweitens: Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie lässt sich von den Kindern praktisch nicht beleihen – Banken vergeben auf solche Objekte in der Regel keine oder nur stark abgewertete Finanzierungen, solange der Nießbrauch besteht. Drittens: Zerstrittene Erbengemeinschaften erleben wir häufig genau dann, wenn ein Kind im Haus mit den nießbrauchberechtigten Eltern lebt und die Geschwister das Objekt lieber verkaufen würden – das Nießbrauchrecht kann das faktisch über Jahre blockieren. Diese Punkte sprechen nicht gegen den Nießbrauch, aber sie gehören auf den Tisch, bevor der Notartermin steht.
Verkauf trotz Nießbrauch – geht das überhaupt?
Ja, aber nur gemeinsam. Eigentümer (die Kinder) und Nießbraucher (die Eltern) müssen sich einig sein, denn ein Käufer will in aller Regel eine lastenfreie Immobilie. In der Praxis gibt es zwei Wege: Entweder der Nießbraucher verzichtet gegen eine Abfindung auf sein Recht, oder der Verkaufserlös wird aufgeteilt – ein Teil für den Eigentümer, ein Teil als Ablösesumme für den entgangenen Nießbrauch, wieder berechnet über den Kapitalwert zum Verkaufszeitpunkt. Wer das von vornherein regeln will, sollte eine Verkaufsklausel bereits im Übertragungsvertrag vereinbaren – das erspart später Diskussionen, wenn sich die Lebensumstände ändern.
Unsere Einschätzung aus der Praxis
Der Nießbrauch ist für uns eines der wirksamsten und zugleich am meisten unterschätzten Instrumente der Immobilien- und Nachfolgeplanung – vorausgesetzt, die Familie zieht an einem Strang und die steuerliche Gestaltung wird sauber mit einem Steuerberater durchgerechnet. Pauschale Aussagen zur Steuerersparnis sind unseriös, weil der Vervielfältiger vom exakten Geburtsdatum abhängt und sich jährlich ändert – wir empfehlen daher immer eine individuelle Berechnung. Was wir aus vielen begleiteten Übertragungen in Köln, Leipzig und NRW sagen können: Wer frühzeitig plant, spart nicht nur Steuern, sondern auch Streit in der Familie.
Sie überlegen, eine Immobilie mit Nießbrauch zu übertragen, oder sind Erbe einer nießbrauchbelasteten Immobilie und wissen nicht genau, wie es weitergeht? Rufen Sie uns an unter 0155 606 820 10 oder schreiben Sie uns an info@canova-immobilien.de – wir sind schwerpunktmäßig in Köln, NRW und Leipzig aktiv und vermitteln bei Bedarf gern an einen spezialisierten Steuerberater.