Möbliert vermieten 2026: Zuschlag, Steuer, Rendite

Möbliert vermieten galt jahrelang als der einfachste Renditehebel im Wohnungsmarkt: Sofa rein, Bett rein, 30 Prozent mehr Miete. Das ist vorbei. Mit dem Gesetzentwurf „Mietrecht II“, den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat, wird der Möblierungszuschlag erstmals sauber reguliert — und wer ihn weiterhin pauschal draufschlägt, riskiert, dass die Wohnung mietrechtlich als unmöbliert gilt. Was das konkret bedeutet, was möbliert vermieten 2026 noch abwirft und für wen es sich lohnt, klären wir hier.

Was sich 2026 rechtlich ändert

Der Kern der Reform: In angespannten Wohnungsmärkten — dazu zählen Köln, Düsseldorf, Bonn, München und in Teilen auch Leipzig — muss der Möblierungszuschlag im Mietvertrag unaufgefordert und gesondert ausgewiesen werden. Nicht als Teil einer Gesamtmiete, sondern als eigener, benannter Betrag.

Zweiter Punkt: Der Zuschlag muss angemessen sein und sich am Zeitwert der Möblierung orientieren. Als Pauschale sind rund 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Wer mehr verlangt, braucht einen Zeitwertnachweis — also eine nachvollziehbare Aufstellung: Anschaffungskosten, Anschaffungsdatum, unterstellte Nutzungsdauer, Restwert.

Dritter Punkt, und der wird am häufigsten unterschätzt: Möblierung hebt die Mietpreisbremse nicht auf. Die Vorstellung, man könne über eine Einbauküche und zwei Schränke die ortsübliche Vergleichsmiete umgehen, war schon vorher rechtlich wackelig. Ab jetzt ist sie es nicht mehr — sie ist schlicht falsch.

Die Rechnung: Was möbliert vermieten wirklich bringt

Nehmen wir eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 55 m² in Köln-Ehrenfeld. Unmöbliert liegt die Kaltmiete je nach Zustand und Baujahr in einem Band von etwa 13 bis 16 €/m² — sagen wir 780 € kalt.

Möblierung: Küche, Bett, Sofa, Esstisch, Schrank, Schreibtisch, Lampen, Gardinen, Geschirr. Realistisch 9.000 bis 14.000 € für eine Ausstattung, die drei Mieterwechsel übersteht. Rechnen wir mit 11.000 € und einer Nutzungsdauer von 8 Jahren: Das sind 1.375 € Abschreibung pro Jahr, also rund 115 € im Monat.

Ein Zuschlag von 10 Prozent auf 780 € sind 78 € — das deckt den Wertverzehr nicht einmal. Interessant wird es erst mit Zeitwertnachweis: Bei einer sauber dokumentierten Möblierung sind Zuschläge im Bereich von 130 bis 180 € durchaus begründbar. Dann bleiben nach Abschreibung 15 bis 65 € Mehrertrag im Monat — plus der eigentliche Vorteil, über den kaum jemand spricht.

Der eigentliche Hebel ist nicht die Miete, sondern der Leerstand

Möblierte Wohnungen vermieten sich schneller. Deutlich schneller. Wo eine unmöblierte Wohnung im Schnitt drei bis sechs Wochen zwischen zwei Mietverhältnissen leer steht, sind möblierte Einheiten in guten Lagen oft in unter zwei Wochen neu belegt — weil die Zielgruppe eine ganz andere ist.

Bei 780 € Kaltmiete sind vier Wochen Leerstand 780 € weniger im Jahr. Wer diesen Leerstand halbiert, verdient mehr als über jeden Möblierungszuschlag. Und genau das ist der Punkt, an dem sich möbliertes Vermieten für Kapitalanleger rechnet — nicht über den Aufschlag, sondern über die Auslastung.

Für wen sich möbliert vermieten lohnt — und für wen nicht

Es lohnt sich, wenn Ihre Wohnung eine klare Zielgruppe mit begrenztem Zeithorizont bedient: Ärzte und Pflegekräfte in Rotation, Projektmitarbeiter, Doktoranden, Menschen in Trennungssituationen, Fachkräfte mit befristetem Vertrag. In Köln und Leipzig sind das keine Nischen, sondern stabile, dauerhaft nachfragende Gruppen — Uniklinik, Hochschulen, Medienunternehmen, Logistik.

Es lohnt sich nicht bei großen Familienwohnungen ab 90 m². Wer mit Kindern und eigenem Hausrat einzieht, will keine fremden Möbel — der Zuschlag ist dort schwer durchsetzbar und die Möbel landen im Keller. Auch bei Wohnungen in einfachen Lagen mit ohnehin niedriger Miete frisst die Abschreibung den Aufschlag komplett auf.

Steuerlich: Wo möbliert vermieten Vorteile bringt

Die Möbel sind Betriebsvorrichtung im weiteren Sinne und werden getrennt vom Gebäude abgeschrieben — und zwar deutlich schneller. Während das Gebäude mit 2 oder 3 Prozent jährlich abgeschrieben wird, liegen Möbel je nach Wirtschaftsgut bei 8 bis 13 Jahren Nutzungsdauer. Einzelne Gegenstände bis 800 € netto können als geringwertige Wirtschaftsgüter sofort vollständig abgesetzt werden.

Praktisch heißt das: Eine Möblierung für 11.000 €, sauber in Einzelpositionen aufgeschlüsselt, erzeugt in den ersten Jahren spürbar mehr Werbungskosten als dieselbe Summe, die in eine Sanierung geflossen wäre. Wichtig ist die Dokumentation — Rechnungen einzeln aufbewahren, nicht als Sammelposten „Einrichtung 11.000 €“ verbuchen.

Ein Warnsignal zum Schluss: Wer möbliert und zusätzlich Serviceleistungen anbietet — Reinigung, Wäsche, Rezeption — bewegt sich schnell Richtung Gewerbebetrieb. Damit droht Gewerbesteuer, und die Spekulationsfrist beim späteren Verkauf gilt nicht mehr wie bei privater Vermietung. Die Grenze ist fließend und im Einzelfall zu prüfen.

Was Mieter 2026 wirklich erwarten

Wenn Sie möblieren, dann richtig. Halbherzige Möblierung mit gebrauchten Möbeln aus der eigenen Wohnungsauflösung senkt die Vermietbarkeit, statt sie zu erhöhen — und lässt sich mit dem neuen Zeitwertnachweis kaum begründen.

Was 2026 wirklich zählt: stabiles WLAN mit belegbarer Bandbreite, ein echter Arbeitsplatz mit Schreibtisch und ordentlichem Stuhl, eine funktionierende Küche mit Geschirrspüler, ausreichend Stauraum, und ein Bett mit einer Matratze, die man Erwachsenen zumuten kann. Deko und Designerlampen sind zweitrangig. Ein Vorhang, der das Schlafzimmer abdunkelt, bringt mehr Zusagen als ein Sideboard.

Unsere Einschätzung

Möbliert vermieten bleibt 2026 attraktiv — aber als Auslastungsstrategie, nicht als Mietpreis-Trick. Wer die Reform als Ärgernis liest, hat den Punkt verpasst: Die Ausweispflicht schafft Rechtssicherheit für alle, die ihre Möblierung ordentlich kalkulieren, und drängt die Anbieter aus dem Markt, die über verdeckte Aufschläge die Mietpreisbremse umgangen haben. Das ist für seriöse Vermieter eher gute als schlechte Nachricht.

Wenn Sie überlegen, ob sich Ihre Wohnung für möblierte Vermietung eignet — oder ob ein Verkauf in der aktuellen Marktlage die bessere Alternative wäre —, rechnen wir das gern mit Ihnen durch. Ehrlich und ohne Verkaufsdruck: Manchmal ist Halten die richtige Antwort, manchmal nicht.

Sprechen Sie uns an: telefonisch unter 0155 606 820 10 oder per E-Mail an info@canova-immobilien.de. Erste Einschätzung kostenfrei und unverbindlich.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ befindet sich im parlamentarischen Verfahren; Details können sich bis zum Inkrafttreten noch ändern.