Mietrechtsreform 2026: Was Eigentümer und Vermieter jetzt wissen müssen

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts vorgelegt, der vom Kabinett beschlossen wurde. Für die rund 5,5 Millionen privaten Vermieter in Deutschland bedeutet der Entwurf einschneidende Veränderungen: neue Preisdeckel, verschärfte Schonfristen bei Mietrückständen, gedeckelte Indexmieten und massive Einschränkungen bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietungen. Wer als Eigentümer in Köln, Nordrhein-Westfalen oder anderen angespannten Wohnungsmärkten eine oder mehrere Immobilien vermietet, sollte die Kernpunkte kennen — und rechtzeitig überlegen, ob eine Anpassung der Strategie oder ein Verkauf sinnvoller ist.

Was die Reform konkret ändert — die fünf wichtigsten Punkte

1. Neuer Preisdeckel für möblierte Wohnungen

In angespannten Wohnungsmärkten müssen Vermieter künftig unaufgefordert offenlegen, welchen Zuschlag sie für die Möblierung verlangen. Der Möblierungszuschlag darf sich nur noch am Anschaffungswert und Abnutzungsgrad orientieren — maximal ein Prozent des Zeitwerts aller Einrichtungsgegenstände pro Monat. Wer bisher 180 Euro Möbelzuschlag ansetzen konnte, wird in vielen Fällen auf 40 bis 80 Euro herunterkommen. Das trifft besonders Vermieter in Köln, Düsseldorf und München, wo möblierte Wohnungen ein Drittel der Inserate ausmachen.

2. Verschärfte Schonfrist bei Mietrückständen

Bislang konnten Vermieter fristlos und hilfsweise auch ordentlich kündigen. Selbst wenn der Mieter die Rückstände beglich, blieb die ordentliche Kündigung wirksam. Damit ist Schluss: Künftig wird auch die ordentliche Kündigung unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter die Mietschulden innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht. Voraussetzung: In den letzten zwei Jahren gab es keine solche Schonfristzahlung. Für Vermieter bedeutet das: Mietausfälle können sich noch länger hinziehen, bevor eine Räumung durchsetzbar ist.

3. Indexmieten stark gedeckelt

Indexmieten koppeln die jährliche Anpassung an den Verbraucherpreisindex. In den Inflationsjahren 2022 bis 2024 konnten Vermieter dadurch die Kaltmiete teilweise um bis zu neun Prozent pro Jahr erhöhen — bei einer Miete von 1.200 Euro rund 108 Euro monatlich mehr. Die Reform sieht eine Deckelung vor: Auch bei sehr hoher Inflation sind künftig nur noch stark reduzierte Erhöhungen möglich, wahrscheinlich maximal drei bis vier Prozent pro Jahr. Wer als Vermieter in Köln oder NRW auf die Indexmiete als Inflationsschutz gesetzt hat, verliert damit einen wesentlichen Renditehebel.

4. Kurzzeitmieten nur noch bis sechs Monate

Befristete Mietverträge werden von der Mietpreisbremse künftig nur noch dann ausgenommen, wenn sie höchstens sechs Monate laufen. Voraussetzung: Der Mieter muss einen konkreten Grund für die Befristung nachweisen — etwa Montagearbeit, Praktikum oder befristete berufliche Umstände. Wer bisher möblierte Wohnungen kurzfristig zu erhöhten Preisen vermietet hat (klassisch für Monteure, Praktikanten, Kurzzeitmieter), muss die Kalkulation neu aufsetzen. Bei unvorhergesehener Verlängerung ist eine einmalige Ausdehnung auf maximal acht Monate möglich.

5. Neue Regeln für Vertragsgestaltung und Nachweispflichten

Der Entwurf sieht weitere Verschärfungen bei Vertragsgestaltung, Nachweispflichten und Kündigungen vor. Vermieter müssen künftig detaillierter offenlegen, wie sich Miete und Zuschläge zusammensetzen. Die Beweislast verschiebt sich in mehreren Punkten zulasten des Vermieters. Für Bestandsmieter mit fortlaufenden Verträgen ändert sich zunächst wenig — die Reform wirkt vor allem bei Neuvermietungen und Anpassungen bestehender Verträge.

Was das für Eigentümer in Köln und NRW konkret bedeutet

Die Reform trifft Vermieter in Ballungsgebieten härter als in ländlichen Regionen — und Köln ist einer der angespanntesten Wohnungsmärkte Deutschlands. Konkret bedeutet das für Eigentümer:

• Möblierte Wohnungen verlieren einen signifikanten Teil ihres Renditevorteils. Wer auf 25 bis 40 Prozent Möblierungsaufschlag kalkuliert hat, muss neu rechnen.
• Indexmietverträge sind als Inflationsschutz stark entwertet. Alternative Erhöhungswege (Vergleichsmiete, Modernisierungsumlage) rücken stärker in den Fokus.
• Bei säumigen Mietern verlängert sich der Zeitraum bis zur endgültigen Räumung — Mietausfall-Absicherung und harte Bonitätsprüfung vor Vertragsschluss werden wichtiger.
• Wer bisher an Monteure, Praktikanten oder Wochenendpendler vermietet hat, muss die Verträge neu aufsetzen — und den nachgewiesenen Grund gesetzeskonform dokumentieren.

Verkauf statt Vermietung: Wann jetzt der bessere Zeitpunkt ist

Für einen Teil der Eigentümer ist die Reform der Auslöser, die Rendite-Rechnung neu zu machen — und den Verkauf als Option ernsthaft zu prüfen. Besonders relevant ist das für Eigentümer die eine oder wenige Wohnungen nebenberuflich verwalten, für Erbengemeinschaften bei denen der Aufwand die Erträge übersteigt, und für Kapitalanleger, die auf Möblierungszuschläge und Indexmiete-Erhöhungen als Ertragshebel gesetzt haben.

Der Kölner Markt zeigt: Solide vermietete Bestandsimmobilien in guten Lagen erzielen 2026 noch deutlich attraktive Verkaufspreise, weil Käufer trotz gestiegener Zinsen weiter nach Substanz suchen. Wer die Reform als „das Fass zum Überlaufen bringt" empfindet, kann jetzt zu einem Zeitpunkt verkaufen, an dem sowohl Preisniveau als auch Käufernachfrage stabil sind. Wer dagegen fest an Vermietung glaubt und die Neuausrichtung angehen will, sollte die Verträge frühzeitig anpassen und den administrativen Aufwand realistisch kalkulieren.

Konkrete Handlungsempfehlung — die nächsten 90 Tage

• Bestandsverträge sichten: Welche laufen als Indexmieten? Welche haben Möblierungszuschläge, die neu berechnet werden müssen?
• Neuvermietungen unter dem alten Recht durchziehen, wenn Wohnungen aktuell leer stehen — nach Inkrafttreten der Reform wird es schwerer.
• Bonität und Referenzen bei neuen Mietinteressenten härter prüfen, weil die Räumung länger dauern wird.
• Wertermittlung machen lassen: Wer verkaufen will, sollte den aktuellen Marktwert seiner Immobilie kennen — mit unserem Wertrechner geht das in zwei Minuten kostenlos.

Warum die Reform nicht alle Vermieter gleich trifft

Ein Teil der Vermieter wird die neuen Regeln schulterzuckend hinnehmen, ein anderer Teil ernsthaft betroffen sein. Wer eine gut vermietete Wohnung in guter Lage mit solventen Mietern hält, bei denen keine Mietrückstände drohen und die Möblierungs- oder Indexmietstrategie ohnehin keine große Rolle spielt, muss lediglich künftige Neuvermietungen sauber dokumentieren. Für alle anderen — insbesondere Kapitalanleger mit Möblierungsstrategie, Vermieter mit Erfahrung im Umgang mit säumigen Mietern und Eigentümer mit indexierten Verträgen — verändert sich die Renditerechnung deutlich. Die Streuung zwischen „wenig Impact" und „harter Einschnitt" ist groß, und wer sich unsicher ist, sollte die eigene Position ehrlich durchrechnen bevor die Reform in Kraft tritt.

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