Immobilie verkaufen 2026: Ablauf, Kosten und Steuer

Zusammenfassung in 45 Sekunden

Der Verkauf einer Immobilie in Deutschland dauert typisch 4 bis 9 Monate vom ersten Angebot bis zur Schlüsselübergabe. In dieser Zeit durchlaufen Sie rund zehn Etappen: Wertermittlung, Unterlagen sammeln, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen, Notartermin, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Grundbuchumschreibung.

Nebenkosten Verkäufer: 3,5 bis 6 % des Kaufpreises. Maklerprovision (bei uns 2,5–2,9 % beidseitig, hälftig aufgeteilt seit Dezember 2020), Energieausweis (60–500 €), Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, Löschung von Grundschulden (~0,2 %).

Wichtigste Steuerregel: Die Spekulationsfrist von 10 Jahren bei vermieteten Immobilien. Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren fällt keine Steuer an.

Teuerster Fehler: Unrealistischer Angebotspreis. Wer über Markt startet, bleibt hängen — jede Preisreduzierung signalisiert Schwäche.

Der Verkaufsablauf in 10 Schritten

Schritt 1: Marktwertermittlung (Woche 1–2)

Bevor irgendetwas anderes passiert, muss der realistische Marktwert stehen. Nicht was Sie damals gezahlt haben, sondern was der Markt heute zahlt. Kostenfrei über einen erfahrenen Makler oder ein bezahltes Kurzgutachten (300–800 €). Für 95 % der Verkäufe reicht die Maklerbewertung.

Schritt 2: Unterlagen sammeln (Woche 2–4)

Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), Flurkarte, Grundriss, Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung, Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei WEG-Versammlungen, Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen. Bei vermieteten Objekten Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen.

Schritt 3: Objekt vorbereiten (parallel)

Kleine Reparaturen, aufgeräumt streichen, professionelle Fotos. Home Staging light. Investition 300–2.500 € — bringt typisch das 3-fache bis 10-fache an Verkaufspreis zurück.

Schritt 4: Angebotspreis + Vermarktungsstrategie (Woche 4)

Zwei Strategien: Festpreis oder Bieterverfahren. Für 90 % der Objekte ist der Festpreis richtig. Bieterverfahren funktioniert nur bei hoher Nachfrage und klarer Alleinstellung.

Schritt 5: Exposé + Portalveröffentlichung (Woche 4–5)

Das Exposé ist Ihre Verkaufsbroschüre. Es enthält Beschreibung, Grundriss, Fotos, Energieausweisdaten und Lagebeschreibung. Veröffentlichung auf ImmobilienScout24, Immowelt, kleinanzeigen.de und der Makler-Website.

Schritt 6: Besichtigungen (Woche 5–10)

Hier trennt sich professioneller Verkauf vom Selbstverkauf. Ein Makler filtert Interessenten vor: Finanzierung geklärt? Passt der Objekttyp? Kann die Person tatsächlich kaufen? Wir filtern typisch 60–70 % der Erstanfragen aus, bevor eine Besichtigung stattfindet.

Schritt 7: Kaufinteressent auswählen + verhandeln (Woche 8–12)

Preis, Nebenkosten, Übernahmezeitpunkt. Ein guter Makler moderiert so, dass keine emotionalen Fehler passieren. Wichtig: NIE reservieren ohne schriftliche Absichtserklärung. Mündliche Zusagen sind rechtlich wertlos. Erst wenn Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegt und beide Seiten den Vertragsentwurf akzeptieren, gehen wir zum Notar.

Schritt 8: Notartermin (Woche 10–14)

Der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf, sendet ihn beiden Parteien 14 Tage vor dem Termin (Pflicht bei Verbrauchern), verliest ihn beim Termin komplett. Nach Unterschrift beauftragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch — das schützt den Käufer, bis der Kaufpreis fließt.

Schritt 9: Kaufpreiszahlung (Woche 14–16)

Sobald die Vormerkung im Grundbuch steht, die Grunderwerbsteuer bezahlt ist und alle Voraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar den Käufer schriftlich zur Zahlung auf. Der Käufer überweist innerhalb der vereinbarten Frist (meist 14 Tage) den Kaufpreis auf Ihr Konto. Zahlung erhalten? Erst dann Schlüssel raus. Nicht früher.

Schritt 10: Schlüsselübergabe + Grundbuchumschreibung (Woche 16–20)

Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schäden, Schlüsselübergabe, Meldungen an Versorger. Die tatsächliche Grundbuchumschreibung dauert danach in NRW typisch 4 bis 10 Wochen — wirtschaftlich sind Sie aber zum Übergabezeitpunkt bereits raus.

Was der Verkauf kostet — für den Verkäufer

Ein Verkäufer trägt in Deutschland typisch 3,5 bis 6 % des Kaufpreises. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung sind das rund 12.000 bis 22.000 Euro:

Maklerprovision: Seit Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Bei CANOVA 2,5–2,9 % beidseitig — für den Verkäufer die Hälfte davon zzgl. MwSt. Rund 6.900 € bei 400.000 € Kaufpreis.

Energieausweis: 60–500 €. Pflicht ab der ersten Anzeige.

Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank: Bei laufendem Darlehen mit Ablösung vor Ende der Zinsbindung. Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau ab. Wichtig: Nach 10 Jahren Vollauszahlung besteht Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeit.

Löschung von Grundschulden: Notarkosten + Grundbuchgebühren, Faustregel ~0,2 % der Grundschuld-Höhe.

Verkaufsvorbereitende Investitionen: Home Staging, professionelle Fotos, Grundrissvermessung. 500–3.000 €. Fast immer die höchste Rendite im gesamten Verkaufsprozess.

Steuer beim Immobilienverkauf: Die Regeln

Die 10-Jahres-Regel für vermietete Immobilien

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder, versteuern Sie den kompletten Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz — für viele Verkäufer 42 %, für Spitzenverdiener 45 %.

Beispiel: Wohnung 2020 für 250.000 € gekauft, 2026 für 380.000 € verkauft. Nach Abzug von 15.000 € Verkaufskosten bleiben 115.000 € Gewinn. Bei 42 % Steuersatz wandern 48.300 € ans Finanzamt.

Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht mit der Übergabe. 10 Jahre plus einen Tag: steuerfrei.

Die Ausnahme: Selbstnutzung

Bei Selbstnutzung entfällt die 10-Jahres-Frist. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie ausschließlich im Jahr des Verkaufs UND den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst gewohnt haben — oder ausschließlich durchgehend seit dem Kauf.

Gewerblicher Grundstückshandel — die 3-Objekt-Grenze

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Dann kommt Gewerbesteuer obendrauf (in Köln ~16 %). Wer An-und-Verkauf betreibt (Fix & Flip), macht das immer über eine GmbH oder UG — dort greift Körperschaftsteuer plus Gewerbesteuer (~30 % kombiniert).

Die 8 häufigsten Fehler beim Verkauf

Fehler 1 — Emotionaler Preis. Ein Aufschlag von 15–20 % über Markt tötet jede Verkaufschance.

Fehler 2 — Fehlende Unterlagen. Ohne Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis verlieren Sie seriöse Interessenten.

Fehler 3 — Schlechte Fotos. Für 250–500 € machen Sie professionelle Fotos — die Investition rentiert sich zehnfach.

Fehler 4 — Selbstbesichtigung ohne Vorqualifikation. Wer alle Erstanfragen zur Besichtigung einlädt, verbringt Wochenenden mit Neugierigen.

Fehler 5 — Falsche Wohnflächenangabe. Zu hoch = Käufer hat Anspruch auf Preisminderung. Zu niedrig = verschenkter Preis. Immer präzise vermessen lassen.

Fehler 6 — Mündliche Zusagen. Reservierung ohne Schriftform ist wertlos.

Fehler 7 — Steuerfrist übersehen. Wer 9,5 Jahre nach Kauf verkauft, zahlt volle Steuer. Sechs Monate warten spart 30–50.000 Euro.

Fehler 8 — Zu spät zum Notar. Sobald Finanzierung + Kaufabsicht bestätigt sind, sollte innerhalb von 4 Wochen der Notartermin stehen.

Verkauf mit oder ohne Makler — die ehrliche Rechnung

Selbstverkäufer sparen 3,5 % Provision — bei 400.000 € sind das 14.000 €. Aber: Selbstverkäufer investieren 80–150 Stunden und erzielen im Schnitt 5–12 % niedrigere Verkaufspreise. Bei einem 400.000-Euro-Objekt heißt das: Selbstverkäufer verkauft für 370.000 €, mit gutem Makler kommt 400.000 € raus. Minus Verkäuferprovision (7.000 €) hat der Selbstverkäufer 23.000 € weniger auf dem Konto — plus 80–150 Stunden eigene Arbeit.

Ohne Makler nur wenn Sie einen Käufer bereits an der Hand haben (Familie, Nachbar). In allen anderen Fällen holt sich der professionelle Makler seine Provision mehrfach wieder herein.

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Der beste Verkaufszeitpunkt ist selten der abstrakt beste am Markt — sondern der, an dem der Verkauf zu Ihrer Lebensplanung passt und Sie sauber vorbereitet sind. Konkrete Anlässe: geplanter Verkauf in 6–24 Monaten, Erbschaft, Scheidung, Refinanzierungsgespräch, Sanierungsstau erreicht kritische Punkte, oder Ihre 10-Jahres-Frist läuft ab.

Fazit

Wer den Ablauf kennt, die Kosten versteht, die Steuerfallen umschifft und die häufigen Fehler vermeidet, verkauft am Ende schneller, entspannter und mit deutlich mehr Netto auf dem Konto.

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Häufige Fragen (FAQ)

Wie lange dauert der Verkauf? 4–9 Monate. Bei sauberer Vorbereitung und Top-Objekten auch 3–4 Monate.

Muss ich einen Makler beauftragen? Nein — aber bei komplexen Objekten oder wenn Sie einen guten Preis erzielen möchten, empfehlen wir es dringend.

Was kostet ein Notar? 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Trägt in den meisten Fällen der Käufer.

Ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei? Die 10-Jahres-Frist rechnet vom ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers, nicht vom Erbdatum.

Kann ich mit laufendem Mieter verkaufen? Ja. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag. Preis liegt niedriger als bei einer frei verfügbaren Wohnung.

Über den Autor: Chris Feith ist Immobilienmakler und Geschäftsführer der CANOVA Immobilien GmbH mit Sitz in Köln. Er begleitet Eigentümer beim Verkauf und der Bewertung ihrer Immobilien in Köln, NRW und deutschlandweit.