Immobilie geerbt 2026: Verkaufen, vermieten oder behalten?
Zusammenfassung in 60 Sekunden
Der Moment, in dem Sie eine Immobilie erben, kommt in fast jedem Fall unerwartet und meist emotional aufgeladen. Und dann steht plötzlich eine gewaltige Entscheidung im Raum: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Diese Entscheidung hat drei Ebenen. Rechtlich müssen Sie sich mit der Erbengemeinschaft, dem Grundbuchamt und dem Nachlassgericht auseinandersetzen. Steuerlich spielen Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und die AfA eine Rolle. Und wirtschaftlich sind Wert, Sanierungsstau, Marktumfeld und Ihre eigene Lebenssituation zu bewerten.
Die wichtigsten Regeln vorab:
• Die 10-Jahres-Spekulationsfrist läuft ab dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich gekauft hat — nicht ab dem Erbfall.
• Erbschaftsteuer fällt oft nicht an: für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro, für Ehepartner 500.000 Euro. Enkelkinder haben 200.000 Euro, Geschwister nur 20.000 Euro.
• In der Erbengemeinschaft müssen alle Erben einstimmig entscheiden — auch beim Verkauf. Ein einzelner Erbe kann den Verkauf blockieren.
• Ein Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre ist steuerpflichtig, wenn der Erblasser die Immobilie erst wenige Jahre vor dem Tod gekauft hatte.
Wer geerbt hat, sollte drei Dinge tun: einen realistischen Marktwert ermitteln lassen, mit der Erbengemeinschaft klar sprechen, und die steuerlichen Fristen kennen. Wir helfen Ihnen kostenfrei bei der ersten Bewertung und beraten Sie zur besten Strategie — persönlich, ohne Verkaufsdruck.
Die drei Optionen im Überblick
Wenn eine Immobilie in Ihren Besitz übergeht, haben Sie drei realistische Wege: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen. Jede Option hat ihre eigenen wirtschaftlichen, steuerlichen und persönlichen Konsequenzen. Es gibt keine „richtige" Antwort — es gibt nur die Antwort, die zu Ihrer Situation passt.
Verkaufen ist die häufigste Wahl, besonders wenn die Erben in unterschiedlichen Städten leben oder wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist. Ein Verkauf bringt Liquidität, beendet die Erbengemeinschaft sauber und macht steuerlich in vielen Fällen Sinn.
Vermieten ist attraktiv, wenn die Immobilie in einer nachfragestarken Lage steht und die Substanz gut ist. Sie erzielen laufende Einnahmen, profitieren langfristig von Wertsteigerungen — müssen sich aber um Mieter, Wartung und Verwaltung kümmern.
Selbst nutzen ist emotional oft der erste Impuls, wirtschaftlich aber nur sinnvoll, wenn die Lage, Größe und der Zustand zu Ihrer Lebenssituation passen. Viele Erben stellen nach ein bis zwei Jahren fest, dass eine geerbte Immobilie in einer anderen Stadt oder auf einem großen Grundstück nicht zu ihrem Alltag passt.
Erbschaftsteuer: Wann und wieviel?
Die erste Frage, die alle Erben stellen: „Was zahle ich ans Finanzamt?" Die Antwort ist in Deutschland komplex, aber lässt sich mit Freibeträgen gut kalkulieren.
Die Freibeträge im Überblick:
• Ehepartner: 500.000 Euro
• Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder): 400.000 Euro pro Elternteil
• Enkelkinder (wenn die Eltern noch leben): 200.000 Euro
• Enkelkinder (wenn die Eltern verstorben sind): 400.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
• Alle übrigen Erben: 20.000 Euro
Das bedeutet: Wenn Sie eine Immobilie im Wert von 350.000 Euro von einem Elternteil erben, zahlen Sie in aller Regel keinen Cent Erbschaftsteuer — der Wert liegt komplett unter Ihrem Freibetrag von 400.000 Euro.
Erst wenn der Immobilienwert plus alle anderen ererbten Vermögenswerte den Freibetrag übersteigt, wird Steuer fällig. Und selbst dann gibt es die Steuerklassen und Steuersätze, die von der Verwandtschaftsbeziehung abhängen — mit Sätzen zwischen 7 % und 50 %.
Der Familienheim-Sonderfall
Es gibt eine besonders wichtige Ausnahme: das Familienheim. Wenn ein Ehepartner das gemeinsam bewohnte Haus erbt und mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnt, ist die Immobilie komplett erbschaftsteuerfrei — unabhängig vom Wert. Auch Kinder profitieren von dieser Regelung, wenn die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet.
Wichtige Bedingung: Sie muss tatsächlich einziehen bzw. bleiben. Verkauft sie das Haus innerhalb der 10 Jahre, wird die Steuer rückwirkend fällig — außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit oder Umzug ins Pflegeheim.
Die Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien
Die zweite steuerliche Baustelle betrifft den späteren Verkauf. Hier gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist — aber mit einer wichtigen Besonderheit für Erben.
Die zentrale Regel: Die 10 Jahre werden nicht ab dem Erbfall gerechnet, sondern ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers. Sie „erben" also die Restlaufzeit der Spekulationsfrist.
Beispiel 1 — steuerfreier Verkauf: Ihre Mutter kaufte 2005 eine Wohnung für 200.000 Euro. Sie erben die Wohnung 2024 und verkaufen sie 2026 für 380.000 Euro. Weil zwischen dem ursprünglichen Kauf (2005) und dem Verkauf (2026) mehr als 10 Jahre liegen, bleibt der Verkauf steuerfrei — Sie zahlen keinen Cent Einkommensteuer auf den Gewinn.
Beispiel 2 — steuerpflichtiger Verkauf: Ihr Vater kaufte 2020 eine Wohnung für 300.000 Euro. Sie erben die Wohnung 2024. Wenn Sie sie 2026 für 400.000 Euro verkaufen, versteuern Sie den kompletten Gewinn (100.000 Euro minus Verkaufskosten) mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei 42 % Steuersatz sind das rund 35.000 Euro Steuer.
Praktisches Vorgehen: Prüfen Sie das Datum des notariellen Kaufvertrags des Erblassers, bevor Sie über einen Verkauf entscheiden. Wenn die 10 Jahre bald ablaufen, kann Warten viel Steuer sparen.
Erbengemeinschaft: Das schwierigste Thema
In vielen Fällen sind Sie nicht der einzige Erbe. Zwei, drei oder mehr Geschwister erben gemeinsam — und das ist juristisch eine Erbengemeinschaft. Und Erbengemeinschaften sind eine der häufigsten Quellen für Familienstreit in Deutschland.
Die zentrale Regel: In der Erbengemeinschaft können wichtige Entscheidungen nur einstimmig getroffen werden. Das gilt für den Verkauf der Immobilie, für Vermietung, für größere Reparaturen, für Sanierungen. Ein einzelner Erbe kann jede dieser Entscheidungen blockieren.
Das führt in der Praxis zu drei typischen Situationen:
Situation 1 — Einigkeit funktioniert. Alle Erben wollen dasselbe, verkaufen zusammen, teilen den Erlös nach Erbquoten. Das ist der Idealfall — aber selten wenn mehr als zwei Erben beteiligt sind.
Situation 2 — ein Erbe will behalten, andere wollen verkaufen. Häufigster Fall in der Praxis. Der Erbe, der behalten will, muss die anderen Erben auszahlen. Zu einem Preis, der oft strittig ist. Wenn Einigung nicht gelingt, kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beantragen — was in aller Regel der schlechteste finanzielle Weg für alle ist.
Situation 3 — Erbenauseinandersetzung. Ein oder mehrere Erben verkaufen ihren Anteil an einen Miterben oder an einen Dritten. Der Erlös wird verteilt, die Gemeinschaft aufgelöst.
Unsere Empfehlung: Sprechen Sie früh und offen mit den anderen Erben. Klären Sie die Ziele. Bevor Sie in Emotionen und Zahlen versinken, brauchen Sie eine saubere Bewertung von einem neutralen Makler, damit alle über die gleichen Zahlen reden.
Die Teilungsversteigerung — das Letzte, was Sie wollen
Wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht einig wird, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das Amtsgericht versteigert die Immobilie öffentlich. Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt.
Klingt geordnet — ist es aber nicht. Teilungsversteigerungen erzielen typisch 60 bis 80 % des tatsächlichen Marktwerts. Das ist ein massiver Wertverlust. Zusätzlich zahlen alle Erben Gerichts- und Verfahrenskosten. Und die emotionale Belastung ist erheblich.
Wir raten dringend davon ab. Wenn Sie in einer festgefahrenen Erbengemeinschaft stecken, ist der Weg über einen Mediator oder einen Makler, der beide Seiten beruhigen kann, in fast jedem Fall besser als die Zwangsversteigerung.
Der komplette Verkaufsprozess bei Erbschaft
Schritt 1 — Erbschein oder Testamentseröffnung
Ohne Nachweis der Erbenstellung können Sie die Immobilie nicht verkaufen. Der Erbschein kostet je nach Nachlasswert typisch 200 bis 1.500 Euro und dauert 4 bis 8 Wochen ab Antrag beim Nachlassgericht.
Schritt 2 — Grundbucheintrag der Erbengemeinschaft
Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall müssen Sie die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eintragen lassen. Innerhalb dieser 2 Jahre ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach wird sie kostenpflichtig.
Schritt 3 — Marktwertermittlung
Bevor Sie über Preise sprechen, brauchen Sie eine seriöse Bewertung. Ein erfahrener lokaler Makler bewertet die Immobilie kostenfrei. Diese Bewertung schafft die Grundlage für alle weiteren Gespräche.
Schritt 4 — Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundriss, Baupläne, Energieausweis, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und WEG-Unterlagen. Ohne diese kann kein seriöser Käufer finanzieren.
Schritt 5 — Erbengemeinschaft koordinieren
Sprechen Sie mit allen Miterben, holen Sie Zustimmung zum Verkauf ein, klären Sie den Verteilungsschlüssel.
Schritt 6 — Objektvorbereitung
Bei Bedarf entrümpeln, kleine Reparaturen, professionelle Fotos. Bei geerbten Objekten steckt oft ein ganzer Hausstand — die Entrümpelung kostet je nach Umfang 500 bis 5.000 Euro.
Schritt 7 — Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung
Wie bei jedem anderen Verkauf. Ein guter Makler moderiert den Prozess so, dass Sie und Ihre Miterben nicht emotional zwischen einzelne Käuferwünsche gestellt werden.
Schritt 8 — Notartermin und Kaufpreisverteilung
Der Kaufpreis fließt in aller Regel auf ein Sammelkonto, wird dann nach Erbquoten aufgeteilt.
Die 8 häufigsten Fehler beim Erben und Verkaufen
Fehler 1 — Emotionale Preisvorstellung. Der Markt zahlt, was der Markt zahlt. Emotionale Aufschläge von 15–20 % führen dazu, dass die Immobilie monatelang im Portal steht.
Fehler 2 — Streit in der Erbengemeinschaft ignorieren. Wenn die Gemeinschaft nicht harmoniert, wird der Verkauf langsam, teuer und emotional. Klären Sie Konflikte, bevor Sie den Verkaufsprozess starten.
Fehler 3 — Steuerfrist übersehen. Ein Verkauf 9,5 Jahre nach dem ursprünglichen Kauf des Erblassers kostet volle Einkommensteuer. Sechs Monate warten kann 30–50.000 Euro sparen.
Fehler 4 — Ohne Erbschein starten. Manche Erben starten die Vermarktung, bevor der Erbschein da ist. Wenn dann ein Käufer da ist, dauert der Notartermin plötzlich Monate — der Käufer springt oft ab.
Fehler 5 — Sanierungen im Erbenmodus. „Wir müssen erst noch die Küche machen, dann verkaufen wir." Fast nie eine gute Idee. Verkaufen Sie das Objekt in dem Zustand, in dem Sie es geerbt haben.
Fehler 6 — Verwaltung aus der Ferne. Wenn Sie nicht vor Ort sein können, verkaufen Sie schnell oder holen Sie sich professionelle Hausverwaltung.
Fehler 7 — Falsche Wohnflächenangabe. Lassen Sie die Fläche vor Verkauf präzise nachmessen — 150 bis 300 Euro Investition.
Fehler 8 — Erbschaftsteuer-Erklärung verpassen. Sie haben 3 Monate Zeit, den Erbfall dem Finanzamt zu melden. Verpasste Fristen führen zu Verspätungszuschlägen.
Wann Sie einen Makler brauchen — und wann nicht
Makler ist fast immer sinnvoll, wenn:
• Die Erbengemeinschaft aus mehr als zwei Personen besteht — der Makler moderiert professionell.
• Die Immobilie in einer anderen Stadt liegt als die Erben — der Makler managt vor Ort.
• Der geschätzte Wert 200.000 Euro übersteigt.
• Sie und die Miterben zeitlich stark eingespannt sind.
Makler ist verzichtbar, wenn:
• Sie einen konkreten Käufer bereits kennen (Familie, Nachbar, jemand aus dem Bekanntenkreis).
• Die Immobilie sehr klein und einfach ist.
• Sie in der Nähe wohnen, viel Zeit haben und Erfahrung im Immobilienbereich mitbringen.
Unsere Preistransparenz: Wenn Sie eine Erbschaftsimmobilie mit uns verkaufen, bekommen Sie im Erstgespräch eine ehrliche Einschätzung — kostenfrei und unverbindlich. Auch wenn wir zu dem Schluss kommen, dass Sie ohne Makler besser fahren, sagen wir das.
Fazit
Eine Immobilie zu erben ist emotional. Und emotionale Entscheidungen sind oft finanziell schlechte Entscheidungen. Unser dringender Rat an alle Erben: Nehmen Sie sich Zeit. Ein paar Wochen mehr Bedenkzeit kosten Sie in aller Regel nichts. Übereilte Entscheidungen können zehntausende Euro kosten.
Wenn Sie in Köln, NRW oder deutschlandweit eine Immobilie geerbt haben und nicht wissen, was jetzt der beste nächste Schritt ist, laden wir Sie ein, mit einem CANOVA-Makler zu sprechen. Wir sind auf Erbschaftsimmobilien spezialisiert, kennen die typischen Fallstricke in Erbengemeinschaften und arbeiten kostenfrei und unverbindlich.
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Häufige Fragen (FAQ)
Ich habe geerbt — muss ich Erbschaftsteuer zahlen? Nur wenn der Nachlasswert Ihren persönlichen Freibetrag überschreitet. Kinder haben 400.000 Euro, Ehepartner 500.000 Euro. Bei den meisten Erbfällen fällt keine oder nur geringe Erbschaftsteuer an.
Kann ich die Erbschaft ausschlagen? Ja, innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnis des Erbfalls beim Nachlassgericht. Sinnvoll, wenn der Nachlass überschuldet ist. Die Ausschlagung ist endgültig.
Wie lange dauert der komplette Verkaufsprozess? Von Erbfall bis Schlüsselübergabe rechnen wir typisch mit 6 bis 12 Monaten. Bei einfachen Konstellationen kann es auch in 4 Monaten klappen.
Können wir in der Erbengemeinschaft einfach abstimmen? Nein. Wichtige Entscheidungen wie Verkauf brauchen Einstimmigkeit. Ein einzelner Erbe kann jede Entscheidung blockieren.
Ich wohne in Berlin, die geerbte Immobilie liegt in Köln — wie geht das? Über einen lokalen Makler ist das gut machbar. Wir übernehmen Besichtigungen vor Ort und den kompletten Prozess.
Was passiert mit den Möbeln und dem Hausstand? Die gehören zum Nachlass und werden nach Erbquoten aufgeteilt. Entrümpelungsfirmen kosten typisch 500 bis 5.000 Euro.
Kann ich als Erbe die Immobilie an einen anderen Miterben verkaufen? Ja, das ist der einfachste Weg zur Auflösung einer Erbengemeinschaft.
Der Erblasser hatte Schulden auf der Immobilie — was jetzt? Sie erben Vermögen UND Schulden. In vielen Fällen kann die Bank die Grundschuld auf einen der Erben übertragen oder eine Ablösung im Rahmen des Verkaufs organisiert werden.
Über den Autor: Chris Feith ist Immobilienmakler und Geschäftsführer der CANOVA Immobilien GmbH mit Sitz in Köln. Er begleitet Erben und Erbengemeinschaften beim Verkauf und der strategischen Entscheidung über geerbte Immobilien — in Köln, NRW und deutschlandweit.