GModG 2026: Was das neue Heizungsgesetz für Sie heißt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland ein neues Gebäudeenergierecht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die meisten nur als „Heizungsgesetz“ kannten, heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz — kurz GModG. Für Immobilienbesitzer ist das weit mehr als eine Umbenennung: Die viel diskutierte 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen ist ersatzlos gestrichen. Wer verkauft, vermietet oder saniert, sollte die wichtigsten Änderungen kennen — denn sie verschieben, was eine Immobilie 2026 am Markt wert ist.

Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, am 28. Juli wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226), seit dem 29. Juli ist es in Kraft. Der Kern: Die früheren Paragrafen 71 bis 73 GEG mit der starren 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen fallen weg. Sie müssen beim Heizungstausch also nicht mehr zwingend auf Wärmepumpe, Fernwärme oder Biomasse setzen — auch Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig, sofern sie perspektivisch klimaneutrale Brennstoffe beimischen.

An die Stelle der festen Quote tritt eine sogenannte Bio-Treppe. Fossile Heizungen müssen ab 2029 mindestens 10 Prozent klimaneutrale Brennstoffe beimischen, ab 2030 sind es 15 Prozent, ab 2035 dann 30 Prozent und ab 2040 schließlich 60 Prozent. Der Gesetzgeber schwenkt damit von der Technologie-Vorschrift zur Technologie-Offenheit: Nicht mehr das Gesetz schreibt Ihnen die Anlage vor, sondern Sie entscheiden, wie Sie das Klimaziel erreichen.

Zwei weitere Punkte sind für Eigentümer bares Geld wert. Erstens sinkt der Primärenergiefaktor für Strom von 1,8 auf 1,5 — das stellt Wärmepumpen in der energetischen Bewertung deutlich besser. Zweitens bleibt die Heizungsförderung erhalten: Die neuen Förderprogramme laufen seit dem 21. Juli 2026 und sind bis mindestens 2029 gesichert. Wer jetzt modernisiert, verliert also keine Zuschüsse.

Was die neue Rechtslage praktisch bedeutet

Für die meisten Bestandseigentümer ändert sich zunächst wenig: Eine funktionierende Heizung dürfen Sie weiter betreiben und im Reparaturfall instand setzen. Der Druck, bei jedem Defekt sofort auf eine bestimmte Technik umzusteigen, ist mit dem GModG raus. Wichtig wird die Technologie-Offenheit vor allem dann, wenn ohnehin ein Austausch ansteht — dann haben Sie 2026 mehr Wahlfreiheit als noch unter dem alten GEG. Gleichzeitig sollten Sie die Bio-Treppe im Blick behalten: Wer heute eine reine Gas- oder Ölheizung einbaut, kalkuliert die steigenden Beimischungspflichten ab 2029 besser gleich mit ein.

Heizung als Preisfaktor: Der Markt bewertet Energie längst mit

Was das Gesetz lockert, entscheidet der Markt trotzdem weiter mit — und zwar über den Preis. Die Heizungsart ist 2026 einer der stärksten wertbildenden Faktoren geworden. In Berlin etwa legten Objekte mit Wärmepumpe im ersten Quartal 2026 um rund 10 Prozent zu, während Immobilien mit Ölheizung nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich gewannen. Auch in Köln und im Kölner Umland erleben wir es täglich: Ein moderner Energieträger und eine gute Effizienzklasse verkürzen die Vermarktungszeit spürbar und heben den erzielbaren Quadratmeterpreis in ein höheres Preisband. Käufer rechnen die künftigen Heizkosten heute schlicht ein.

Verkaufen: Wann sich ein Heizungstausch vorher lohnt

Die ehrliche Antwort lautet: nicht immer. Ein kompletter Heizungstausch kostet je nach Objekt einen mittleren fünfstelligen Betrag, und diesen Einsatz bekommen Sie beim Verkauf selten eins zu eins zurück. Wenn Ihre Anlage aber ohnehin am Ende ihrer Lebensdauer ist oder der Energieausweis in eine schwache Klasse rutscht, kann eine Modernisierung mit Förderung die Rechnung drehen — vor allem, weil energieeffiziente Objekte im aktuellen Markt schneller und zu besseren Preisen verkauft werden. Unser Rat: Rechnen Sie vor jeder Investition durch, ob der zu erwartende Mehrerlös die Sanierungskosten abzüglich Förderung übersteigt. Für genau diese Kalkulation sind wir da.

Vermieten und Sanieren: Ihre Optionen ab 2026

Vermieter profitieren doppelt von der neuen Flexibilität. Sie können die für Ihr Objekt wirtschaftlichste Lösung wählen, statt einer Einheitsvorgabe zu folgen — und energetische Modernisierungen bleiben grundsätzlich umlagefähig, wobei die Kappungsgrenzen zum Schutz der Mieter weiter gelten. Wer eine Wärmepumpe einbaut, verbessert nicht nur die Bewertung, sondern macht das Objekt auch für die kommenden Jahre zukunftssicher. Bei Sanierungen im Bestand lohnt der Blick auf die Reihenfolge: Erst die Gebäudehülle (Dach, Fenster, Dämmung), dann die Heizung — denn eine kleiner dimensionierte Anlage im gut gedämmten Haus spart doppelt.

Förderung mitnehmen — aber richtig timen

Die gute Nachricht: Die Zuschüsse für den Heizungstausch laufen bis mindestens 2029 weiter, und der abgesenkte Primärenergiefaktor macht Strom-Wärmepumpen im Effizienznachweis attraktiver. Die weniger gute: Förderbudgets sind erfahrungsgemäß nicht unbegrenzt, und die Antragsbedingungen ändern sich mit jeder Programmrunde. Wer 2026 modernisieren will, stellt den Förderantrag am besten vor Auftragsvergabe und lässt sich die konkrete Förderhöhe schriftlich bestätigen. So vermeiden Sie die klassische Falle, dass der Handwerker schon beauftragt ist, bevor die Zusage vorliegt.

Unser ehrliches Fazit für Eigentümer in Köln und NRW

Das GModG nimmt Druck aus dem Heizungsthema und gibt Ihnen die Entscheidung zurück. Trotzdem gilt: Der Markt belohnt Energieeffizienz 2026 mit höheren Preisen und schnelleren Abschlüssen. Ob sich eine Modernisierung vor dem Verkauf für Sie rechnet, hängt von Ihrem konkreten Objekt, Ihrer Lage und dem aktuellen Käuferinteresse ab — pauschale Antworten führen hier in die Irre. Wir schauen uns Ihre Immobilie ehrlich an, rechnen die Modernisierung gegen den erzielbaren Mehrerlös und sagen Ihnen offen, was sich lohnt und was nicht.

Sie überlegen zu verkaufen oder wollen wissen, was die neue Gesetzeslage für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet? Rufen Sie uns unverbindlich an unter 0155 606 820 10 oder schreiben Sie an info@canova-immobilien.de. CANOVA Immobilien — persönlich, ehrlich und mit einer klaren Zahl statt leerer Versprechen.