Familiengesellschaft mit Immobilien in NRW: Wenn die GbR den Eigenbedarf blockiert

Die Familiengesellschaft gilt in der Nachfolgeplanung als Königsweg: Eltern bringen Immobilien ein, übertragen nach und nach Anteile an die Kinder, sparen Schenkung- und Erbschaftsteuer und halten das Vermögen über Generationen zusammen. Für viele Eigentümerfamilien in Düsseldorf, Köln und dem übrigen Nordrhein-Westfalen ist sie längst Standard.

Doch seit Anfang 2024 hat dieses Modell eine empfindliche Schwachstelle — jedenfalls dann, wenn vermietete Wohnungen in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingebracht werden. Der Grund ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG. Es macht die nach außen auftretende GbR ausdrücklich rechtsfähig. Und genau daraus ziehen erste Gerichte einen Schluss, der Familien teuer zu stehen kommen kann: Eine GbR könne womöglich gar keinen Eigenbedarf mehr anmelden.

Was eine Familiengesellschaft leistet — und was nicht

Anders als ein Familienunternehmen verfolgt die Familiengesellschaft keinen betrieblichen Zweck — sie dient allein der privaten Vermögensverwaltung. Typischerweise gründen Eheleute sie, bringen Mietshäuser und Eigentumswohnungen ein und übertragen die Anteile schrittweise auf die nächste Generation.

• Steuerlicher Effekt: Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre neu ausschöpfen, ohne dass ein Mehrfamilienhaus real geteilt werden muss.
• Bindung des Vermögens: Der Gesellschaftsvertrag regelt, wer wann verkaufen darf — das verhindert den Notverkauf durch ein einzelnes Kind.
• Streitvermeidung: Statt einer Erbengemeinschaft mit Blockadepotenzial gelten klare Mehrheitsregeln.
• Kontrolle: Eltern können sich Stimmrechte und Nießbrauch vorbehalten und bleiben so am Steuer.

Diese Vorteile bestehen unverändert fort. Das Problem betrifft einen einzelnen, aber folgenschweren Punkt: die Eigenbedarfskündigung.

Das MoPeG verselbstständigt die GbR — und macht den Eigenbedarf unsicher

Bis Ende 2023 war die Lage komfortabel. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wurde der Eigenbedarf der Gesellschafter der GbR zugerechnet. Wollte also die Tochter in eine Wohnung ziehen, die der Familien-GbR gehörte, war eine Kündigung nach Paragraf 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB möglich — genau wie bei einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft.

Das MoPeG hat diese Gleichsetzung ins Wanken gebracht. Weil die nach außen auftretende GbR gemäß Paragraf 705 Absatz 2 BGB jetzt ausdrücklich rechtsfähig ist, argumentieren erste Amtsgerichte: Die GbR sei ein eigenständiger Rechtsträger und eben kein Bündel von Miteigentümern — und ein Rechtsträger könne selbst nicht wohnen. Zwei Berliner Amtsgerichte haben eine Eigenbedarfskündigung der GbR aus diesem Grund bereits abgelehnt (Az. 20 C 151/24 und 13 C 5027/24).

Für eine Eigentümerfamilie heißt das im Klartext: Die Wohnung gehört ihr — aber sie kommt nicht hinein.

Das Landgericht Bochum hält dagegen — die Revision läuft

Ausgerechnet aus Nordrhein-Westfalen kommt das Gegenargument. Das Landgericht Bochum entschied, dass eine GbR weiterhin mit einer Miteigentümer- und Erbengemeinschaft vergleichbar ist, wenn die Gesellschafter persönlich verbunden sind — im entschiedenen Fall waren es Eheleute (Az. 10 S 41/25). Der Gesetzgeber habe die mietrechtliche Situation der GbR beim MoPeG weder bedacht noch ändern wollen, die Eigenbedarfskündigung bleibe deshalb möglich.

Ein Fachanwalt für Steuer- und Gesellschaftsrecht stützt diese Linie mit einem systematischen Argument: Paragraf 577a BGB nenne die Personengesellschaft als Vermieterin ausdrücklich. Der Gesetzgeber gehe also selbst davon aus, dass eine solche Gesellschaft kündigen kann.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung hat das Landgericht Bochum die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Bis Karlsruhe entschieden hat, bleibt die Rechtslage offen — und offen heißt für Eigentümer: unkalkulierbar. Eine Fachanwältin für Erbrecht formuliert die Konsequenz unmissverständlich: Solange der BGH nicht entschieden habe, sollte man Immobilien besser nicht in eine GbR einbringen — und wenn doch, dann nur mit der klaren Gewissheit, dass später kein Eigenbedarf entsteht.

GmbH, OHG oder KG — die Alternativen im Vergleich

Die GbR ist nicht die einzige Rechtsform für eine Familiengesellschaft. Bei den Alternativen gilt es abzuwägen:

• GmbH: Eine Eigenbedarfskündigung war hier schon nach der alten Rechtsprechung ausgeschlossen. Dafür bietet die GmbH eine klare Haftungsbegrenzung und im richtigen Zuschnitt Vorteile bei der laufenden Besteuerung der Mieterträge.
• OHG und KG: Auch hier ist der Eigenbedarf nach bisheriger Rechtsprechung versperrt. In der Fachdiskussion wird das kritisiert — einer rein vermögensverwaltenden Personengesellschaft sollte die Kündigung nach Ansicht mancher Juristen zustehen. Verlassen kann man sich darauf heute nicht.
• KG mit Blick auf den Erbfall: Der handfeste Vorteil der Kommanditgesellschaft ist die Testamentsvollstreckung. Bei Kommanditanteilen kann sie nach der BGH-Rechtsprechung umfassend angeordnet werden, bei GbR-Anteilen nur sehr eingeschränkt.
• Direkthaltung im Privatvermögen: Wer eine bestimmte Wohnung mittelfristig selbst nutzen will, fährt mit klassischem Miteigentum nach wie vor am sichersten.

Familien-KGs kommen in der Praxis häufig vor, gerade bei größeren Beständen und vielen potenziellen Erben. Die Testamentsvollstreckung entzerrt komplexe Vermögensverhältnisse und vermeidet Streit unter den Erben — wer eine Familiengesellschaft aufsetzt, sollte diese Frage von Anfang an mitdenken.

Was das für Eigentümer in NRW und im Rheinland konkret bedeutet

Nordrhein-Westfalen ist ein Land der Bestandsimmobilien in Familienhand. In Düsseldorf, Köln, Bonn und den Städten des Ruhrgebiets liegen ganze Mietshäuser seit Generationen bei denselben Familien — oft Gründerzeitbestände mit langjährigen Mietverhältnissen und Mieten deutlich unter Marktniveau. Genau in dieser Konstellation ist die Eigenbedarfsfrage keine juristische Theorie, sondern Alltag.

Drei Situationen begegnen uns im Rheinland besonders häufig:

• Die Elterngeneration hat ein Mehrfamilienhaus in eine GbR eingebracht, und die Enkelin soll für Studium oder Berufseinstieg eine der Wohnungen in Düsseldorf oder Köln beziehen.
• Ein Haus in Bochum, Essen oder Duisburg soll später von einem Kind selbst bewohnt werden, wurde aber aus steuerlichen Gründen längst in die Gesellschaft übertragen.
• Die Familie plant, eine Wohnung nach dem Auszug des Mieters selbst zu nutzen — und erfährt beim Notartermin, dass genau dieser Weg derzeit rechtlich unsicher ist.

Hinzu kommt die soziale Härte. Eine Eigenbedarfskündigung ist selbst ohne Gesellschaftskonstruktion kein Selbstläufer: Sie scheitert regelmäßig, wenn die Mieterin sehr alt, krank oder schwanger ist. In Beständen mit jahrzehntelangen Mietverhältnissen ist diese Hürde real — die ungeklärte GbR-Frage kommt dann noch obendrauf.

Und der Wert? Eine Immobilie, bei der die Eigennutzung rechtlich blockiert ist, verliert für einen Teil der Käuferschaft an Attraktivität. Wer im Rheinland verkauft, spricht mit Selbstnutzern und Kapitalanlegern zugleich — eine Konstruktion, die den Eigenbedarf ausschließt, kann den ersten Kreis kosten und damit den erzielbaren Preis drücken.

Der 90-Tage-Plan für Eigentümerfamilien in Nordrhein-Westfalen

Wer in NRW Immobilien in einer Familiengesellschaft hält oder das plant, sollte die kommenden drei Monate nutzen, statt auf das Urteil aus Karlsruhe zu warten.

• Tage 1 bis 30 — Bestandsaufnahme: Klären Sie, welches Objekt in welcher Rechtsform gehalten wird und wer im Grundbuch und im Gesellschaftsregister steht. Halten Sie für jede Einheit schriftlich fest, ob eine Eigennutzung durch die Familie in den nächsten zehn Jahren denkbar ist.
• Tage 31 bis 60 — Rechtsform prüfen: Besprechen Sie mit Steuerberater und Fachanwalt, ob eine geplante Einbringung in eine GbR verschoben oder eine andere Rechtsform gewählt werden sollte. Bei bestehenden Gesellschaften ist zu prüfen, ob Objekte mit Eigennutzungsperspektive herausgelöst werden können — und welche steuerlichen Folgen das hätte.
• Tage 61 bis 90 — Werte und Optionen kennen: Lassen Sie den aktuellen Marktwert ermitteln. Erst wenn Sie wissen, was ein Haus in Düsseldorf-Bilk oder Köln-Ehrenfeld heute tatsächlich bringt, lässt sich beurteilen, ob Umstrukturieren, Halten oder Verkaufen der bessere Weg ist.
• Laufend: Neue Einbringungen in eine GbR nur mit sauberer Dokumentation, dass eine Eigennutzung nicht beabsichtigt ist — oder bis zur BGH-Entscheidung aufschieben.

Fazit: Struktur schlägt Hoffnung

Die Familiengesellschaft bleibt ein starkes Instrument der Vermögensnachfolge. Aber sie ist kein Selbstläufer mehr. Das MoPeG hat eine Lücke aufgerissen, die erst der Bundesgerichtshof schließen wird — und bis dahin trägt jede Familie das Risiko selbst, die vermietete Immobilien unbedacht in eine GbR einbringt. Wer früh prüft, hat Optionen. Wer erst nach der Kündigungsklage prüft, hat nur noch Kosten.

Die CANOVA GmbH begleitet Eigentümerfamilien in Düsseldorf, Köln und ganz Nordrhein-Westfalen bei genau diesen Fragen: von der realistischen Wertermittlung des Bestands über die Einschätzung der Vermarktbarkeit bis zur Abstimmung mit Steuerberatern und Fachanwälten. Vereinbaren Sie eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung — wir sagen Ihnen ehrlich, was Ihre Immobilie heute wert ist und welche Wege Ihnen offenstehen.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand der Rechtsprechung wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.