Enteignungsdebatte nach der Berlin-Wahl: Was das politische Risiko für Vermieter in Köln bedeutet

Am 20. September hat Berlin gewählt — und das Ergebnis wird die Immobilienpolitik in Deutschland für die kommenden Jahre prägen. Die Linke ist mit 25,7 Prozent stärkste Kraft geworden, deutlich vor der CDU mit 18,8 Prozent, der AfD mit 16,3 Prozent, den Grünen mit 14,3 Prozent und der SPD mit 12,1 Prozent. Das wichtigste Wahlthema war laut Nachwahlbefragung nicht die Sicherheit und nicht die Verwaltung, sondern Mieten und Wohnungsmarkt. Und das zentrale wohnungspolitische Versprechen der Wahlsiegerin heißt Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände.

Für Eigentümer in Köln klingt das im ersten Moment nach einem Berliner Problem. Das ist es nicht. Denn was in Berlin politisch und juristisch ausgefochten wird, verändert die Risikobewertung für deutsche Wohnimmobilien insgesamt — und erreicht am Ende auch den Kölner Eigentümer mit drei Wohnungen in Ehrenfeld, obwohl der von einer Vergesellschaftung nie betroffen wäre.

Was in Berlin tatsächlich auf dem Tisch liegt

Bevor wir über Konsequenzen sprechen, lohnt der nüchterne Blick auf die Faktenlage — jenseits der Wahlkampfplakate:

• Beim Volksentscheid 2021 stimmten rund 56 Prozent der Teilnehmer dafür, profitorientierte Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Politisch umgesetzt wurde das Votum bis heute nicht.
• Eine Bürgerinitiative hat angekündigt, Anfang 2027 einen Gesetzes-Volksentscheid zu starten. Fände dieser sowohl eine Mehrheit der abgegebenen Stimmen als auch mehr als 600.000 Jastimmen, wäre das Gesetz angenommen — ganz ohne Beschluss des Parlaments.
• Artikel 15 des Grundgesetzes sieht die Möglichkeit einer Vergesellschaftung grundsätzlich vor. Angewendet wurde er in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie.
• Eine Expertenkommission kam im Juni 2023 zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen in Berlin juristisch möglich wäre.
• Die Bundesregierung bereitet ein Gesetz vor, das Enteignungen großer privater Wohnungsbestände auf Länderebene untersagen soll. Ob der Bund den Ländern diesen Weg vollständig verschließen darf, ist juristisch umstritten.

Die Schwelle von 3.000 Wohnungen ist der entscheidende Punkt für private Vermieter: Kein privater Eigentümer in Köln kommt dieser Größenordnung auch nur nahe. Wer ein Mehrfamilienhaus in Sülz oder eine Eigentumswohnung in Nippes besitzt, steht auf keiner Liste. Die Wirkung läuft über einen ganz anderen Kanal — und der ist für Sie relevanter als jede Enteignungsdebatte.

Der eigentliche Hebel heißt Risikoaufschlag

Wie groß die Summen sind, um die gestritten wird, zeigt der Blick auf den größten Adressaten dieser Politik. Deutschlands größter Immobilienkonzern besitzt in Berlin rund 138.000 Wohnungen — mehr als doppelt so viele wie in seinem zweitwichtigsten Regionalmarkt Rhein-Main. Die Zahlen dahinter:

• Immobilienwert des Berliner Bestands zum Halbjahr 2026: 23,2 Milliarden Euro. Zum Vergleich: im Rhein-Main-Gebiet sind es 6,5 Milliarden Euro.
• Leerstandsquote in diesem Bestand zuletzt 0,8 Prozent — die Wohnungen sind praktisch vollständig vermietet.
• Durchschnittliche Kaltmiete 8,23 Euro je Quadratmeter, bei Neuvermietung 10,80 Euro je Quadratmeter.
• Die Berliner Durchschnittsmiete liegt bei 7,71 Euro je Quadratmeter — von Mietwucher ist dieser Bestand also weit entfernt.

Genau das macht die Debatte für Kapitalgeber unangenehm: Zur Disposition steht hier nicht ein auffällig teurer Bestand, sondern ein normal bewirtschafteter. Wenn Eigentum unabhängig von der Bewirtschaftung angreifbar wird, steigt der Preis, den Investoren für dieses Risiko verlangen. Der Investmentchef einer der größten deutschen Fondsgesellschaften formulierte es nach der Wahl so: Schon die Diskussion allein erhöhe aus Sicht vieler Investoren das wahrgenommene regulatorische Risiko. Ein Münchener Vermögensverwalter wurde noch deutlicher — bei sonst gleichen Bedingungen kaufe man eben woanders.

Dieser Satz ist der Kern der Sache. Kapital wandert nicht dorthin, wo die Rendite am höchsten ist, sondern dorthin, wo das Verhältnis von Rendite und Rechtssicherheit stimmt. Jeder Prozentpunkt Risikoaufschlag, den institutionelle Käufer auf deutsche Wohnimmobilien aufschlagen, drückt am Ende auf den Faktor, den auch ein privater Käufer für Ihr Mehrfamilienhaus zahlt.

Der Mietendeckel zeigt, wie lange so etwas dauert

Berlin hat bereits einmal vorgeführt, wie sich ein solcher Konflikt zeitlich streckt. Im Januar 2020 trat der Berliner Mietendeckel in Kraft und fror die Mieten faktisch ein. Erst im März 2021 kippte das Bundesverfassungsgericht die Regelung. Vierzehn Monate, in denen niemand verlässlich kalkulieren konnte — weder Vermieter noch Mieter noch finanzierende Banken.

Bei einer Vergesellschaftung wäre dieser Zeitraum voraussichtlich deutlich länger. Ein Staatsrechtler einer Münchner Universität rechnet mit sehr langwierigen juristischen Klärungen, und die entscheidende Frage wäre am Ende nicht nur, ob Wohnungen den Eigentümer wechseln, sondern zu welcher Entschädigung. Für Eigentümer heißt das: Das Thema verschwindet nicht nach der Regierungsbildung. Es begleitet den Markt über Jahre.

Was das mit Köln zu tun hat

Köln ist nicht Berlin. In Köln gibt es keinen Konzern mit sechsstelligem Wohnungsbestand, und ein Vergesellschaftungs-Volksentscheid steht hier nicht zur Debatte. Aber Köln teilt die Ausgangslage, aus der politischer Druck überhaupt erst entsteht: angespannter Mietwohnungsmarkt, hohe Zuzugsnachfrage, zu wenig Neubau. Und Köln kennt Regulierung im Bestand längst aus der Praxis:

• Mietpreisbremse: Köln zählt zu den nordrhein-westfälischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bei Neuvermietung gilt eine Obergrenze oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Abgesenkte Kappungsgrenze: Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind in Köln stärker begrenzt als im bundesweiten Regelfall.
• Soziale Erhaltungssatzungen: In mehreren Kölner Veedeln sind Modernisierung, Umbau und die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Ob Ihr Objekt betroffen ist, entscheidet die Straße, nicht der Stadtteil.
• Umwandlungsbeschränkungen nach dem Baugesetzbuch: Wo sie gelten, braucht die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen eine Genehmigung — und damit fällt eine der wichtigsten Wertschöpfungsstrategien im Bestand weg.

Der Unterschied zu Berlin ist gradueller Natur, nicht prinzipieller. Deshalb ist das Berliner Wahlergebnis für Kölner Eigentümer keine Nachricht über ein fremdes Bundesland, sondern eine Information über die Richtung, in die sich der wohnungspolitische Korridor bewegt.

Was das für Eigentümer in Köln konkret bedeutet

• Finanzierung: Banken bepreisen regulatorisches Risiko mit. Wer 2027 oder 2028 eine Anschlussfinanzierung braucht, verhandelt in einem Umfeld, in dem vermietete Wohnimmobilien politisch unruhiger wirken als noch vor wenigen Jahren.
• Bewertung: Käufer von Mehrfamilienhäusern kalkulieren mit dem künftigen Mietsteigerungspotenzial. Je enger der politische Korridor wahrgenommen wird, desto niedriger der Faktor, den sie zu zahlen bereit sind.
• Timing: Eine Bundesgesetzesinitiative und ein für Anfang 2027 angekündigter Volksentscheid erzeugen ein Zeitfenster, in dem die Unsicherheit absehbar, aber noch nicht vollständig eingepreist ist.
• Dokumentation: Wer Modernisierungen, Mietanpassungen, Genehmigungen und Nebenkostenabrechnungen sauber dokumentiert hat, verkauft in jedem Marktumfeld schneller und teurer als der Eigentümer mit dem Schuhkarton voller Belege.

Ihr 90-Tage-Plan für den Kölner Bestand

• Tage 1 bis 30 — Bestandsaufnahme: Alle Mietverträge auf einen Tisch. Ist-Miete gegen den Kölner Mietspiegel stellen und die Lücke zur ortsüblichen Vergleichsmiete beziffern. Parallel bei der Stadt prüfen, ob Ihr Objekt in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung liegt.
• Tage 31 bis 60 — Finanzierungslandkarte: Jedes Darlehen mit Restschuld, Sollzins und Zinsbindungsende auf ein Blatt. Für alles, was bis 2029 ausläuft, Forward-Konditionen einholen — ein Vergleich kostet nichts und macht die Größenordnung sichtbar.
• Tage 61 bis 90 — Entscheidung: Halten, nachverdichten oder verkaufen. Diese Entscheidung gehört auf eine aktuelle Bewertung gestützt, nicht auf den Kaufpreis von 2018 und ein Bauchgefühl.

Wer nach diesen 90 Tagen halten will, hält mit Zahlen statt mit Hoffnung. Wer verkaufen will, verkauft aus einer Position der Vorbereitung — und trifft auf Käufer, die genau diese Vorbereitung honorieren.

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