Anschlussfinanzierung 2026: Was tun, wenn die Zinsbindung endet?
Am 10. September 2026 hat die EZB die Leitzinsen erneut um 25 Basispunkte angehoben. Seit dem 16. September liegt der Einlagesatz bei 2,50 Prozent. Für die meisten Eigentümer ist das eine Randnotiz — für eine bestimmte Gruppe ist es das Gegenteil: für alle, deren Zinsbindung in den nächsten ein bis drei Jahren ausläuft. Wer 2016 oder 2021 für 1,0 Prozent finanziert hat, steht heute vor Konditionen von 3,6 bis 4,3 Prozent. Das ist kein Detail, das ist für viele Haushalte eine vierstellige Mehrbelastung pro Jahr. Und die allermeisten kümmern sich viel zu spät darum.
Warum 2026 das entscheidende Jahr für Anschlussfinanzierungen ist
Die Boomjahre der Immobilienfinanzierung waren 2015 bis 2021. Damals wurden Darlehen im großen Stil mit zehnjähriger Zinsbindung zu Sätzen zwischen 0,8 und 1,5 Prozent abgeschlossen. Genau diese Verträge laufen jetzt reihenweise aus. Wer im Herbst 2016 abgeschlossen hat, ist jetzt dran. Wer 2021 abgeschlossen hat, hat noch fünf Jahre — aber genau der sollte sich jetzt mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen.
Die Ausgangslage: Der Topzins für zehnjährige Darlehen liegt derzeit bei etwa 3,6 bis 3,8 Prozent, die Gesamtspanne über alle Bindungsfristen bei rund 3,7 bis 4,3 Prozent. Die EZB-Projektionen sehen die Inflation 2026 bei 3,0 Prozent und erst 2028 wieder bei 2,1 Prozent. Übersetzt heißt das: Auf schnelle Zinssenkungen zu warten ist keine Strategie, sondern Hoffnung.
Was der Zinssprung konkret kostet — eine Beispielrechnung
Nehmen wir eine typische Kölner Eigentumswohnung. Ursprüngliches Darlehen 300.000 Euro, abgeschlossen 2016 zu 1,2 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Nach zehn Jahren ist die Restschuld rund 232.000 Euro.
Bisherige Monatsrate: 800 Euro. Wird diese Restschuld jetzt zu 3,8 Prozent bei gleicher Tilgungsleistung weiterfinanziert, liegt die neue Rate bei etwa 1.120 Euro. Das sind 320 Euro mehr im Monat, 3.840 Euro mehr im Jahr, rund 38.000 Euro über die nächsten zehn Jahre. Bei einem 500.000-Euro-Darlehen verdoppelt sich dieser Effekt entsprechend.
Wichtig zu verstehen: Der größte Fehler ist nicht die höhere Rate. Der größte Fehler ist, die Tilgung zu senken, um die Rate künstlich klein zu halten. Damit verschiebt man das Problem nur in die nächste Zinsbindung — und steht mit 55 oder 60 Jahren vor einer Restschuld, die kaum noch finanzierbar ist.
Forward-Darlehen: Zinsen sichern, bevor die Bindung endet
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute abschließen, obwohl sie erst in bis zu 60 Monaten ausgezahlt wird. Der Zins wird sofort festgeschrieben. Die Bank lässt sich das über einen Aufschlag bezahlen, den sogenannten Forward-Aufschlag, typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit.
Ein Rechenbeispiel: Ihre Zinsbindung endet im März 2028, also in 18 Monaten. Bei einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat zahlen Sie 0,36 Prozentpunkte extra — aus 3,75 Prozent werden also rund 4,11 Prozent. Die Frage ist damit einfach: Glauben Sie, dass die Zinsen bis März 2028 um mehr als 0,36 Prozentpunkte steigen? Wenn ja, lohnt das Forward-Darlehen. Wenn nein, warten Sie besser ab.
Bei der aktuellen Lage — anziehende Leitzinsen, Inflation über Ziel, Aufwärtsrisiken bei den Preisen — ist die Wahrscheinlichkeit steigender Zinsen jedenfalls nicht klein. Wer Planungssicherheit braucht, weil das Haushaltsbudget ohnehin eng ist, kauft mit dem Aufschlag genau diese Sicherheit ein. Das ist kein schlechtes Geschäft, auch wenn es im Nachhinein vielleicht nicht der günstigste Weg war.
Der Bankenwechsel: fast immer die günstigere Variante
Der klassische Ablauf ist erschreckend passiv: Drei Monate vor Ablauf schickt die Hausbank ein Prolongationsangebot, der Eigentümer unterschreibt, fertig. Genau das ist teuer. Prolongationsangebote der Hausbank liegen erfahrungsgemäß 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über dem, was am Markt möglich wäre — weil die Bank weiß, dass Bequemlichkeit ihr bester Verbündeter ist.
Bei 232.000 Euro Restschuld sind 0,3 Prozentpunkte Unterschied rund 700 Euro pro Jahr. Die Umschuldung zu einer anderen Bank kostet dagegen nur die Grundschuldabtretung, je nach Höhe meist zwischen 300 und 800 Euro einmalig. Die Rechnung geht fast immer auf. Holen Sie mindestens drei Angebote ein, und zwar spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Bindung.
Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie nach § 489 BGB jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechsmonatiger Frist kündigen dürfen — entschädigungsfrei, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung vereinbart war. Wer 2016 eine 15-jährige Bindung zu 1,4 Prozent abgeschlossen hat, sollte davon allerdings die Finger lassen: Dieses Recht nutzt man, wenn die Zinsen gefallen sind, nicht wenn sie gestiegen sind.
Relevant wird es in der umgekehrten Richtung: Wer noch eine sehr lange Bindung zu günstigen Konditionen hat, sitzt derzeit auf einem echten Vermögenswert. Diesen Vertrag sollte man nicht leichtfertig aufgeben — auch nicht beim Verkauf der Immobilie, wo sich unter Umständen eine Übertragung des Darlehens auf den Käufer oder auf ein Ersatzobjekt prüfen lässt.
Wenn die Anschlussfinanzierung nicht mehr trägt
Es gibt Fälle, in denen die Rechnung schlicht nicht aufgeht: Das Einkommen ist seit 2016 nicht mitgewachsen, die Kinder studieren, die Rente steht in acht Jahren an, und die neue Rate frisst 45 Prozent des Nettoeinkommens. Dann ist der ehrliche Blick wichtiger als der optimistische.
Die Optionen in dieser Lage: Sondertilgung aus Rücklagen oder aus einer fälligen Lebensversicherung, um die Restschuld zu drücken. Vermietung eines Teils der Immobilie, etwa einer Einliegerwohnung oder möbliert auf Zeit. Oder eben der Verkauf — nicht als Scheitern, sondern als bewusste Entscheidung zum richtigen Zeitpunkt. Wer verkauft, solange er noch aus einer Position der Ruhe heraus handelt, erzielt regelmäßig fünf bis zehn Prozent mehr als jemand, der unter Druck verkaufen muss.
Der Kölner und Leipziger Markt gibt das derzeit her. Die Nachfrage nach gut geschnittenen Bestandswohnungen in etablierten Lagen ist stabil, gerade weil viele Kaufinteressenten selbst mit hohen Finanzierungskosten kalkulieren und Neubau für sie noch teurer ist.
Die Checkliste: Was Sie in den nächsten vier Wochen tun sollten
Erstens: Vertrag heraussuchen und das exakte Ende der Zinsbindung notieren. Zweitens: Restschuld zum Ablaufdatum bei der Bank anfordern — dazu ist sie verpflichtet. Drittens: Mit der aktuellen Restschuld und 3,8 Prozent die neue Rate durchrechnen und ehrlich prüfen, ob das Haushaltsbudget das trägt. Viertens: Wenn die Bindung in weniger als 60 Monaten endet, Forward-Angebote einholen und mit dem Aufschlag gegenrechnen. Fünftens: Auf keinen Fall das erste Prolongationsangebot der Hausbank unterschreiben.
Und sechstens — der Punkt, der am häufigsten übersehen wird: Klären Sie, ob die Immobilie in Ihrer Lebensplanung überhaupt noch an der richtigen Stelle steht. Eine Anschlussfinanzierung ist eine Entscheidung für weitere zehn oder fünfzehn Jahre. Die trifft man nicht nebenbei per Unterschrift auf einem Formular.
Unsere Einschätzung
Wir sind keine Finanzierungsvermittler und verdienen an keiner Anschlussfinanzierung einen Cent. Was wir aber regelmäßig sehen: Eigentümer, die erst dann zu uns kommen, wenn die Rate bereits seit einem Jahr drückt und der Verkauf unter Zeitdruck stattfinden muss. Das ist die teuerste aller Varianten.
Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten drei Jahren endet und Sie unsicher sind, ob Halten oder Verkaufen die bessere Entscheidung ist, rechnen wir das gerne einmal ehrlich mit Ihnen durch — auch dann, wenn am Ende herauskommt, dass Sie die Wohnung behalten sollten. Ein realistischer Marktwert Ihrer Immobilie ist dabei die Grundlage für jede weitere Überlegung, und den ermitteln wir kostenfrei und unverbindlich.
Rufen Sie uns an unter 0155 606 820 10 oder schreiben Sie an info@canova-immobilien.de. Ein Gespräch von zwanzig Minuten ersetzt oft ein Jahr Grübeln.